¿SE PUEDE HACER TESTAMENTO SIN NOTARIO?

ESPAÑA SE ENCUENTRA EN ESTADO DE ALARMA

TESTAMENTO SIN NOTARIO
NOS ATACA EL CORONAVIRUS

TODOS metidos en casa, durante al menos 15 días.

SÓLO podemos salir a la calle para cosas puntuales como: comprar comida, acudir a la Farmacia, al Banco, al Médico, al Trabajo y, cómo no, para arrasar con el Papel Higiénico y pasear al Perro.

Testamento sin Notario
¿Qué nos pasa con el papel higiénico?

¿Y las Notarías? ¿Permanecen abiertas o están cerradas?

Las Notarías están disponibles exclusivamente para asuntos urgentes -con algunas sorprendentes excepciones- debiendo solicitar el interesado cita previa: por tanto, mientras dure esta situación no puedes personarte por sorpresa para firmar nada.

Dicho esto, y debido a la excepcional e inédita situación que estamos viviendo, cada uno metido en su casa, algunos en solitario, otros acompañados por su pareja, por su familia o por sus compañeros de piso, empieza nuestra «maquinaria» a funcionar…

Testamento sin Notario

…y comienzan los MEMES y Vídeos Graciosos, algunos salen a la terraza a curiosear, a aplaudir, y hasta a cantar, otros leen, otros ordenan 2 ó 3 veces las dependencias de su casa, algunos juegan y estudian con sus hijos, entre todos ellos unos padecen estoicamente el temido virus en sus casas, otros están en cuarentena junto a ellos (pero no revueltos), otros volvemos a crear contenido en nuestros blogs, etc, …..pero en medio de toda esa vorágine de planes, tal vez cuando nos echamos en la cama para dormir o para relajarnos un poco, nuestro cerebro sigue cavilando con otros asuntos: madre mía las noticias del Telediario….¿cómo estarán mis padres…, mis hermanos, …mis hijos….mi amigo….se habrán infectado?, lo habrán pasado ya? qué va a pasar con mi trabajo? me van a despedir? me doy de baja de autónomo?, y si me pongo enfermo yo?, y si no me recupero?, y si me tienen que hospitalizar?, y si…?

Y otro día sale aquella conversación, con tu marido, tu mujer, tus padres, tus hijos,….. y comenzamos a hablar de esos temas en los que nunca «entramos», porque nos dan pereza, e incluso grima…surgen esas conversaciones del tipo: «¿qué hacemos con la casa y con el apartamento si alguno de vosotros fallece, papá? si muero yo toda la herencia es para vuestra madre, y si muere ella para mí, y sólo cuando no estemos ninguno de los dos la herencia os la repartís como queráis entre los 4 hermanos»

Testamento sin Notario
«Y ya está el lío armao»

Otros son mucho más organizados: «Tranquiiiiiilos, hemos dejado todos los papeles ordenados en el escritorio de nuestra habitación: en el primer cajón, están las escrituras de la casa, en el segundo las del apartamento; en el tercero están todos los recibos que pagamos de luz, agua y gas, así como los demás gastos de las casas y de los dos coches; y en el último cajón hemos dejado un folio que firmamos ayer vuestro padre y yo, en el que indicamos que el apartamento lo podrá utilizar Pepe los meses de junio y julio de los años pares, Eduardo, los mismos meses de los años impares, Ana, igual Pepe, pero de los años impares y María, igual que Eduardo, pero de los años pares. Ah! eso sí! El apartamento y la casa son para el que quede vivo de nosotros dos…y luego cuando muera el segundo os lo repartís todo por partes iguales»...

Testamento sin Notario

La situación de todos los que estamos recluidos en casa puede tornarse preocupante si, finalmente, resulta que hemos sido contagiados y se produce un empeoramiento tal en nuestro estado de salud que conlleva nuestra hospitalización.

Obviamente, si ya tenéis otorgado Testamento ante Notario, tal y como ya os indicamos en nuestra Entrada «¿Por qué tengo que hacer Testamento?, solamente queda que os preocupéis por lo más importante, vuestra salud.

Pero entonces, ¿Se puede hacer Testamento sin Notario?

La respuesta es .

Efectivamente, hay algunos supuestos en los que se puede hacer Testamento sin Notario, en concreto me voy a centrar en dos de ellos, adecuados a esta excepcional situación de Estado de Alarma que estamos viviendo, que puede alargarse mucho más de lo previsto inicialmente, dadas las últimas noticias.

Vaya por delante que estos Testamentos no debes considerarlos como una alternativa al Testamento Notarial en circunstancias normales, sino que debes hacer uso de ellos en circunstancias excepcionales. No pretendas hacer uso de ellos para ahorrarte los 50-90€ que te pueda costar un Testamento otorgado ante Notario ya que, para que dichos Testamos sean válidos deberán ser protocolizados ante Notario tras tu fallecimiento; sin dicho requisito son papel mojado.

Primer Supuesto: El Testamento Ológrafo.-

Testamento Sin Notario
DE TU PUÑO Y LETRA.

Coges un Folio y un bolígrafo; escribes el día, el mes y el año; y lo redactas íntegramente tú, de tu puño y letra; y una vez lo has terminado, lo firmas.

No vale dictárselo a otro para que lo escriba por ti.

Debes ser mayor de edad.

Cada uno, de forma individual, redacta su testamento.

Ojo con los errores, cuanto más limpio mejor, aunque se admiten las tachaduras cumpliendo ciertas formalidades, te recomiendo que si te equivocas lo escribas todo de nuevo, con letra y contenidos claros.

Obviamente, el contenido debe ajustarse a lo dispuesto en la Legislación Civil por lo que, no puedes disponer cosas imposibles en tu Testamento: por ejemplo, en la legislación civil común, no puedes dárselo todo a tu consorte y que tus hijos «pasen la mano por la pared», sin una causa legal que justifique la desheredación. Por tanto, resulta conveniente que tengas, cuanto menos, algunas nociones para redactarlo.

Ojo porque si nadie sabe de la existencia del Testamento Ológrafo más que tú es probable que, por muy bien que lo hayas redactado, todo quede en NADA puesto que nadie podrá hacer valer su existencia.

Por último, te recuerdo que hay 5 AÑOS de plazo desde el fallecimiento PARA SU PROTOCOLIZACIÓN ANTE NOTARIO.

Segundo supuesto: El Testamento en Peligro Inminente de Muerte y en caso de Epidemia.-

Aunque guardan mucho parecido, de hecho su regulación es correlativa, el primero podríamos decir que es más «genérico» y el segundo es para un supuesto concreto, el de epidemia, que ni que decir tiene, nos viene al pelo.

El caso del Testamento en Peligro Inminente de Muerte es, por ejemplo, el de un enfermo terminal del que sabe le queda muy poco tiempo de vida; y en cuanto al segundo, que hace unos meses habríamos tildado de «propio de una película ciencia-ficción», ¿¿qué podemos decir?? pues lo de siempre: que la realidad vuelve a superar a la ficción, valga la redundancia.

En el primer supuesto, harán falta 5 testigos y en el segundo, «menos habitual», sólo 3, bastando en éste último que los testigos sean mayores de 16 años.

La forma preferente de dichos Testamentos, será la escrita, aunque nada impide que puedan utilizarse otros medios como la grabación de voz o vídeo, como en las «pelis» americanas.

Quién no recuerda la escena del Testamento del «Gran despilfarro» del mítico Richard Pryor…

Ahora bien, seamos serios, al igual que ocurre con el Testamento Ológrafo, deben respetarse ciertos requisitos jurídicos no sólo en cuanto a la forma sino también en cuanto al fondo, debiendo tener cierta idea acerca de si resulta viable o no lo que se pretende plantear en nuestras últimas voluntades.

Por este motivo, si tienes la necesidad, ASESÓRATE BIEN con profesionales en la materia: puedes consultar a nuestros colaboradores VALIÑO ABOGADOS , acerca de este tipo de Testamentos.

Ojo porque ambos testamentos tienen «fecha de caducidad»: 2 meses desde que el peligro inminente de muerte o la epidemia han finalizado.

Además, en caso de fallecimiento del testador en cualquiera de ambos supuestos, la legislación civil sólo concede un plazo de tres meses para la protocolización del Testamento ante Notario.

Insistimos: las fórmulas planteadas, especialmente, los supuestos identificados en segundo lugar, no deben ser utilizadas para eludir la autorización Notarial, puesto que todas ellas, para que resulten válidas, deberán ser «adveradas» y «protocolizadas» ante Notario, siendo el coste de dichas protocolizaciones más elevado que acudir a la Notaría a otorgar un Testamento e incluso, que acuda el Notario al lugar en el que se halle el Testador.

Plantearos estas opciones como una «vía de escape» de naturaleza excepcional, ante la imposibilidad de acudir a la Notaría o de que el propio Notario pueda desplazarse porque la extraordinaria situación se lo impide.

Mucha suerte y ánimo a todos.

Si precisas soporte en la redacción, ponte en contacto con nosotros:

oficialdenotariaonline@gmail.com

Cancelación de Hipoteca

Con mucha frecuencia me encuentro con operaciones de compraventa en las que los vendedores se quedan muy sorprendidos cuando les digo que en la Nota Simple que he solicitado al Registro de la Propiedad, figura una hipoteca que ya habían amortizado hace años, debido a que jamás se llegó a formalizar la La Cancelación de Hipoteca.

Cancelación de Hipoteca

¿Cómo que tengo que hacer una Cancelación de Hipoteca?!! ¡Ese préstamo ya lo pagué hace mil años!», «¡Esa deuda ya está cancelada!», «¡Buf, pero si eso ya está más que liquidado!……, ¡si a mí el Banco me dijo que ya no les debía nada!…

Por supuesto, tienes razón: el Préstamo que en su día te concedió el Banco ya está pagado y ya no le debes nada ….pero no es suficiente con eso ya que….

Cancelación de Hipoteca

El problema lo tienes con la HIPOTECA que constituiste a favor de aquel Banco en garantía de tus obligaciones de pago:


NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA

Efectivamente, NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA , sigue anotada en el Registro hasta que el propio Banco la CANCELE mediante escritura de CARTA DE PAGO Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA y ésta se inscriba luego en el mismo Registro de la Propiedad.

Bueno, pero entonces, ¿qué tengo que hacer para cancelar la hipoteca? ¿Cómo se Cancela una Hipoteca?

Lo hacemos en tres pasos:

1º) PRIMER PASO: «PÁGALA».

Cancelación de Hipoteca

Obviamente, si quiero que desaparezca una hipoteca derivada de un préstamo que en su día pedí, éste tiene que quedar íntegramente amortizado.

Ok, ya está pagado, el mes pasado terminé de pagar el último de los 300 plazos mensuales de la hipoteca…Y AHORA…??:

2º) SEGUNDO PASO: DEMUÉSTRALO:

Después de amortizar el préstamo, aparte de celebrarlo por todo lo alto…

debes solicitar y obtener del mismo Banco, un CERTIFICADO DE SALDO CERO, o CERTIFICADO DE DEUDA CERO, o CERTIFICADO DE AMORTIZACIÓN o CANCELACIÓN ECONÓMICA.

Cancelación de Hipoteca

Llámalo como quieras: todos las denominaciones significan lo mismo.

Sobre esto una «pequeña» advertencia:

PUEDEN COBRARTE POR EXPEDIRTE DICHO CERTIFICADO.

Cancelación de Hipoteca

«Pueden» en este caso significa «posibilidad», no necesariamente «derecho», es decir, que podría darse el caso que El Banco pretenda cobrarte entre 60 y 120 euros aproximadamente, por la emisión de dicho Certificado.

«Pero, entonces, ¿ pueden o no obligarme a pagar el Certificado de Cancelación Económica?«:

DEPENDE DE SI LO «PACTASTE» O NO CUANDO FIRMASTE EL PRÉSTAMO CON EL BANCO que ahora tiene que expedirte el Certificado.

Si no lo pactaste, si no aparece en la escritura de Préstamo Hipotecario que en su día firmaste, o en otras escrituras de modificación posteriores, no tienes porqué pagar por la expedición de dicho Certificado.

No cuela que te digan que «es la política o las condiciones del Banco», que «no tienes cuenta en el Banco», que «son órdenes de arriba», que «siempre se hace así»… NO TIENES POR QUÉ PAGAR NINGUNA COMISIÓN en ese supuesto.

Distinta es la situación de los préstamos actuales, que cuentan con un número de folios similar al de las páginas amarillas, en cuya inmensidad suelen estar previstos todos los casos habidos y por haber de cobro de comisiones, incluida la comisión de formalización de la escritura de cancelación de hipoteca.

En este último caso, en principio sí que te tienen cogid@……y toca pasar por el aro….

3º) TERCER PASO: FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA:

Cancelación de Hipoteca

Una vez tenemos el Certificado de Saldo Cero expedido por el Banco, ya se puede otorgar la escritura de Cancelación de Hipoteca en la Notaría.

¿Entonces tengo que ir a firmar a la Notaría para cancelar?

TÚ NO……, EL BANCO es el que tiene que acudir a la Notaría, representado por sus apoderados para que estos firmen la escritura de Cancelación de Hipoteca: en ella se describe el inmueble que fue hipotecado a favor del Banco, el Préstamo que motivó dicha hipoteca, y los solicitantes de la cancelación (que en la mayoría de los casos son los propios deudores) .

Una vez firmada la escritura de Carta de Pago y Cancelación de Hipoteca, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad que le corresponda en función de la ubicación del inmueble que fue hipotecado: por ejemplo, si se trata de una vivienda que está en la Ciudad de Toledo, el Registro de la Propiedad competente será uno de los 3 de Toledo.

Antes de presentarla en el Registro, la escritura debes «pasarla» por la Oficina Liquidadora, al igual que el propio Registro, competente territorialmente.

En muchas ocasiones la Oficina Liquidadora está ubicada en las mismas instalaciones del propio Registro de la Propiedad.

«O sea, que encima de que tuve que pagar una pasta en Impuestos cuando pedí el Préstamo, ¿ahora también tengo que volver a tributar para que me inscriban la cancelación?»

Tranqui…..no, de momento (no lo diré muy alto por si nos oyen) no hay que pagar Impuestos por una escritura de Cancelación de Hipoteca, basta con cumplimentar los impresos correspondientes pero con cuota a pagar CERO.

«Entonces….., en total ¿Cuánto me cuesta cancelar una hipoteca?, ¿es muy caro cancelar una hipoteca?»

No es de los documentos más caros, pero al igual que en todos los documentos de los llamados «con cuantía», su precio viene determinado por el valor que consta en escritura: cuanto más elevado es el importe reseñado en la escritura, más caro es su precio, que viene establecido en el Arancel Notarial.

«Pero, ¿el importe de qué hay que hacer constar en la escritura? ¿del préstamo que he cancelado? ¿de lo que me quedaba por amortizar? ¿del valor del inmueble?»

NO, de la total responsabilidad de la Hipoteca, es decir, de la suma del Importe del Préstamo/Crédito que en su día te concedieron, más los intereses ordinarios, los de demora, las costas judiciales y los gastos extrajudiciales.

Por ejemplo:

Imagina que en su día pediste un préstamo de 100.000 € para comprar tu casa, que tuviste que hipotecar para garantizar su devolución.

Pues bien, a ese importe que te prestaban, se añadió una cantidad para intereses ordinarios y de demora, así como para costas y gastos que aproximadamente estaría entre un 60% y un 80% del importe del préstamo.

La suma de todas esas cantidades (100.000€ + 60/80%) es la TOTAL RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, por ejemplo, en total 160.000€.

Ésa es la cantidad que serviría de base arancelaria para calcular los honorarios del Notario, del Registrador y, en su caso, de la Gestoría.

Muy bien, pero ¿cuánto me cuesta una cancelación?

Pues en este caso que nos ocupa el coste total aproximado estará por los 600€

¿Tanto cobra el Notario por una ( #$»!¥@$! ) cancelación de hipoteca?

Noooo…de ese importe la Notaría cobrará unos 150/200€, el Registro otros tantos, y el Gestor, entre 150/200€.

!Pues a mí el otro día para una cancelación de hipoteca de 100.000€ la gestoría me pidió 900€!

Puede que lo haya hecho porque no quiere pillarse los dedos con la provisión que posteriormente te liquidará una vez finalice el trámite, o puede que los honorarios de dicho gestor sean más elevados que los de otro, o puede ser que lo que realmente cancelas es una hipoteca que afectaba a dos inmuebles (una vivienda y un garaje por ejemplo), o puede ser que junto a dicha carga hipotecaria se estén cancelando otras registrales de distinta naturaleza, etc.

Siguiendo con lo que estaba diciendo, si eres tú, el propio interesado, el propio solicitante de la cancelación, el que se va a encargar de hacer los trámites, los dos gastos de Notaría y Registro serán los únicos que tendrás que afrontar.

Pero si decides tú (o un tercero decide por ti -el comprador o un Banco, por ejemplo-) que es mejor que sea un Gestor el que se encargue de tramitar dicha escritura, tendrás que sumarle también cierta cantidad que puede oscilar entre los 120€ y los 250€.

Sobre qué hacer si el Banco no se anima a ir a la firmar a la Notaría os hablaré en otra Entrada próxima.

Ah! que no se me olvide! también hay ocasiones en las que no se precisa que comparezca el Banco a firmar ninguna escritura, ya os contaré…

Hasta la próxima.

¿Por qué tengo que hacer Testamento?

¿Por qué tengo que hacer Testamento?

¿Tengo que hacer Testamento? ¿Es conveniente que haga Testamento? ¿Por qué tengo que hacer Testamento si no tengo hijos, ni pareja y ya veremos si algún día me puedo comprar un piso…?.

Hace unos días, un lector de Oficial de Notaría Online me preguntó acerca de la necesidad de otorgar o no Testamento, teniendo en cuenta que él no tenía hijos ni convivía ni estaba casado con nadie, y que tampoco contaba con absolutamente nada de patrimonio, más allá de unos ahorrillos para lanzarse a la compra de su casa.

Es una incómoda pregunta que, tarde o temprano (más tarde que temprano) solemos  hacernos todos.

Muchos «no mueven ficha» mientras no le «ven las orejas al lobo», otros empiezan a planteárselo con el nacimiento de su primer hij@, o  cuando éste se hace mayor y se ennovia o se casa y comienzan las «tensiones» con la familia «política»; otros con una separación o un divorcio, otros porque han sabido de alguien que está en alguna de las situaciones anteriores….

Lo cierto es que a nadie le gusta morirse, como para encima tener que estar pensando en cómo tiene que repartirse nuestro patrimonio el día en que ya no estemos entre  los vivos.

Hay muchas razones por las que debes otorgar testamento:

  • Porque te vas de vacaciones…

  • Porque tienes que coger un vuelo de negocios…o un tren…o un barco…

  • Porque te has apuntado al gimnasio, a un club hípico, a uno de triatlón…

  • Porque has discutido con uno de tus hij@s, o con varios…o con todos…o porque se han olvidado de ti, porque no te cuidan, porque te han metido en una residencia, o porque te han sacado de ella… y prefieres dejárselo todo a tus nietos…

  • Porque no tienes hijos…
  • Porque sólo tienes un herman@ con el que puedes contar para todo…
  • Porque te has vuelto a casar y en casa sois más que “Los Serrano”…
  • Porque vives sol@ y no tienes a nadie más que esa vecina que te cuida las 24 horas del día, los 365 días del año…
  • Porque quieres entregar bienes concretos a personas determinadas…
  • Porque te preocupa pensar quién se haría cargo de tus hijos si tú no estuvieras…
  • Porque no quieres que tus hijos te echen de casa si un día tu espos@ ya no está…
  • Porque te preocupa que tus hijos dilapiden todo tu patrimonio por falta de madurez…
  • Porque temes que jamás lleguen a un acuerdo tus herederos…

Como puedes ver, hay muchas razones por las que debes hacer Testamento, siempre en función de tus circunstancias personales.

 OTORGA TESTAMENTO SIEMPRE

Incluso aunque creas que no tienes absolutamente ningún motivo para hacerlo, incluso aunque seas un solter@ empedernid@, aunque no tengas casi patrimonio…nuestras circunstancias pueden cambiar en cuestión de minutos…qué digo minutos!!, en cuestión de segundos!!

Si tienes dudas aún sobre si debes o no otorgar Testamento, aquí tienes otro motivo:

SU PRECIO

¿Por qué tengo que hacer Testamento?

Un Testamento mondo y lirondo, sin demasiadas florituras que aumenten considerablemente su extensión, HOY POR HOY ronda los 50 € de coste de arancel Notarial en España: esto lo convierte, probablemente , en uno de los documentos de más trascendencia jurídico-económica de los que se pueden otorgar en Notaría teniendo en cuenta su bajo precio… ya que, con un «pequeño» documento, se pueden evitar (o generar, por supuesto), un montón de problemas a los posibles “aspirantes” a heredar nuestro patrimonio.

Más de uno de vosotros pensará: «a mí plim, todavía me sale más barato no otorgarlo y que se busquen la vida mis herederos ya que yo, para entonces, estaré criando malvas»…

CIERTO, lo más cómodo y barato para ti es no hacer nada, incluso aunque con ello se puedan generar situaciones jurídicas y económicas “injustas” que en ningún momento hubieras deseado a tus herederos legales, tanto para bien como para mal…

La primera consecuencia de fallecer sin testamento habiendo «interesados» en tu herencia, se llama “ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS” O “DECLARACIÓN DE HEREDEROS AB INTESTATO”.

Si tú no otorgas Testamento, ya se encarga “la Ley” de “otorgarlo” por ti, en el Código Civil, en sus apartados que regulan la Sucesión Intestada.

En definitiva, que si no otorgas testamento serán tus herederos los que determine el Código Civil, en función de tus circunstancias personales, por medio del Acta de Declaración de Herederos.

El coste de una Declaración de Herederos, si se hace en Notaría, y es de las “sencillas” (cuando el fallecido deja descendientes o ascendientes), está entre los 200 y los 250 € aproximadamente.

Para las «Notariales» más complicadas (el fallecido no tiene descendientes ni ascendientes, sino colaterales –por ejemplo hermanos), el coste se puede incrementar hasta los 300/400€ en función de la complejidad de las circunstancias personales.

Si no te encuentras en uno de los supuestos anteriores no te queda otra que pasar por el Juzgado competente, lo que probablemente ralentice y encarezca todavía más este tipo de documento y, por tanto, la partición de la herencia.

Decía antes que cuando alguien fallece sin testamento además de resultar más caro, se pueden producir situaciones “injustas” para los posibles interesados en su herencia.

Os pongo un ejemplo no poco frecuente:

MATRIMONIO DE MEDIANA EDAD CON HIJ@S EN EL QUE SÓLO TRABAJA (fuera de casa) ÉL Y “TODO” ESTÁ A NOMBRE DE ÉL (por ejemplo la casa en la que viven).

Nunca se habían planteado la necesidad de hacer Testamento, porque “aún son muy jóvenes”…o sí que se lo habían planteado pero les daba cosa hablar de morirse….o simplemente ni habían caído en la cuenta…

Un mal día ÉL sufre un accidente y muere….¿¿¿quién hereda??? ¿Cuánto hereda cada uno? Será todo para el que «se queda» de los dos…no??

Pues NO:  resulta que la HERENCIA se divide en tres partes o tercios que, en caso de no haber otorgado Testamento,  corresponden:

EL TERCIO DE LEGÍTIMA: A LOS HIJOS.
EL TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN: A LOS HIJOS TAMBIÉN.
EL TERCIO DE MEJORA: ADIVINA: efectivamente, también A LOS HIJOS…bueno, no, una porción del tercio de mejora sería para la viuda, en función de la edad que tuviera en el momento de fallecer su esposo (cuantos más años menos porción).

Por tanto, por no haber otorgado Testamento su esposo, en este supuesto la viuda resultaría bastante perjudicada….

Y no os cuento en el supuesto de no estar casados…..CERO PATATERO.¿Por qué tengo que hacer Testamento?Alguno pensará que tampoco sería tanta la diferencia si hubiera otorgado Testamento el marido.

Me temo que  sí, podría haber cambiado bastante la situación de la viuda, ya que su marido le podría haber dado (legado) una tercera parte de su herencia (el TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN) o el USUFRUCTO VITALICIO DE TODOS SUS BIENES,  podría haber establecido cláusulas para asegurarle a la viuda seguir viviendo en la vivienda familiar, etc.

Por tanto, desde Oficial de Notaría Online insistimos en la conveniencia de OTORGAR TESTAMENTO para evitar futuros desembolsos y quebraderos de cabeza innecesarios.

Así que ya sabes:
Si quieres que tus herederos estén contentos
No dejes para el final otorgar tu testamento.

Hasta Pronto

La Nota Simple

La Nota Simple es este documento:

La Nota Simple

La Nota Simple la expide el Registro de la Propiedad y sirve para acreditar dos cosas:

1) Que la escritura en la que apareces como propietario está inscrita en el Registro de la Propiedad:

Es decir, para confirmar que eres tú, amigo VENDEDOR, quien consta en dicho Registro como dueño del inmueble que vas a vender, y que no está a nombre de otra persona.

No son pocas las ocasiones en las que un vendedor no ha llevado a inscribir su compraventa o la herencia de sus padres al Registro de la Propiedad y, en consecuencia, no aparece como dueño en la Nota Simple.

Entonces, si no está todavía a mi nombre en el Registro de la Propiedad, ¿no puedo vender?

Por supuesto que sí, pero hay que tomar una serie de precauciones antes para garantizar al comprador la inscripción a su nombre.

¿Qué precauciones?

Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.

La Nota Simple

Del importe que hayáis pactado como precio habrá que restar una cantidad «X» para provisionar la inscripción en el Registro de la Propiedad -y, en su caso, el pago de Impuestos- del Título de Propiedad previo, que te acredita como dueño.

De ese modo, primero se podrá inscribir esa escritura gracias a la cual eres dueño y luego la siguiente, es decir, la compraventa en la que tú vendes al comprador.

Os pongo un ejemplo:

Pedro compró su casa hace 20 años: pagó su precio, firmó en la Notaría, recogió la escritura y la guardó bien segura en un cajón de su habitación, para no perderla.

Ahora va a mudarse y se va a comprar otra, pero necesita primero vender la suya para tener dinero para pagarla.  Ha llegado a un acuerdo con su amigo Pablo para vendérsela por  100.000 €.

Han pedido cita con el Notario o con el Oficial de la Notaría para asegurarse de que todo está en orden y así poner fecha de firma.

Pedro, que es muy responsable, lleva consigo toda la documentación: su D.N.I., el Recibo de Contribución, el Certificado de Gastos de Comunidad, el de Eficiencia Energética y, cómo no, el Título de Propiedad impoluto, recién sacadito de su cajón, después de 20 años.

En la reunión con el Oficial de la Notaría éste se percata de que la escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad, porque no hay ningún cajetín ni anotación que lo acredite.

¿Y ahora qué?

Lo único que hay que hacer en este caso, es inscribir la compraventa que firmó  Pedro hace 20 años en el Registro de la Propiedad, previo paso por Oficinas Liquidadoras.

El coste de dichos trámites se calcula en unos 1500€…

Por tanto, de los 100.000€ a recibir por Pedro, Pablo, le retendrá 1500 €, y le dará la diferencia (98.500€).

¿Y qué hará Pablo con esos 1500€?

Se los entregará a un asesor o gestor administrativo para que realice el trámite de la 1ª compraventa de Pedro hasta que se inscriba en el Registro. Y una vez inscrita, liquidará cuentas el gestor con Pedro…sí….con Pedro…de tal modo que si sobra algo de $ tras la tramitación, se lo devolverá a Pedro, y si falta, se lo pedirá también a Pedro.

De este modo, el comprador, Pablo, se queda tranquilo porque tiene la garantía de que el Título de Propiedad anterior se inscribirá a nombre de Pedro y así luego podrá inscribir Pablo el suyo a su nombre.

¿Y no puede tramitar el título previo Pedro o Pablo y así nos ahorramos los honorarios del gestor?

Por supuesto! pero entonces os va a tocar fiaros el uno del otro y, habiendo dinero de por medio, no os lo aconsejo ya que:

  • Si el encargado de tramitarlo es Pedro el vendedor, Pablo tendrá que confiar en que su amigo -que ya ha cobrado el precio de venta- se encargará de hacer todos los trámites hasta inscribir el Título previo….¿y si no lo hace?, ¿y si tarda demasiado? ¿y si liquida mal los Impuestos?….recuerda, amigo comprador,  que en esto de las inscripciones en el Registro el tiempo corre siempre en tu contra…
  • Si el encargado de tramitarlo es el propio Pablo el comprador, el riesgo es menor puesto que éste es el principal interesado en que toda la gestión se efectúe rápida y correctamente, precisamente por lo dicho anteriormente. Pero, por un lado, la liquidación de los  1500 € no la estará efectuando un tercero independiente sino una de las partes y ello sin entrar a valorar, como en el caso anterior, los conocimientos de gestión documental que tenga Pablo.

Así que ya sabes:

Si quieres un trámite garantizado,

confía en un asesor experimentado.

2)La Nota Simple sirve también para comprobar si el inmueble que vas a vender TIENE O NO TIENE CARGAS.

Las Cargas son la «guinda» de ese denso pastel llamado Compraventa que pueden hacer que toda la operación se vaya al traste si no somos lo suficientemente previsores.

Por lo general la Carga más habitual que podemos encontrar en la Nota Simple es una HIPOTECA que, como sabes, supone poner tu casa (o cualquier otro inmueble) en garantía del Préstamo que pediste para comprarla, o para reformarla…….

La Nota Simple

…o para ambas cosas y, ya de paso comprarte un coche e irte de viaje a Honolulu con toda la familia (yo sobreviví a la Burbuja Inmobiliaria).

Además de una hipoteca nos podemos encontrar con otras cargas y anotaciones, sobre las que hablaremos en otro momento, como la Condición Resolutoria, la Certificación de Dominio y Cargas, el Embargo, un Arrendamiento, Afecciones fiscales, Servidumbres, etc.

La Nota Simple

La Nota Simple hay que mirarla con Lupa.

Algunas cargas, como un Embargo, saltan a la vista por su aparente gravedad, pero otras que parecen inofensivas, como una Afección fiscal, pueden conllevar también un riesgo, y nunca debemos tomárnoslas a la ligera.

Si en La Nota Simple no aparecen cargas, perfecto, se puede firmar la compraventa sin problemas.

Pero….¿¿¿y si hay cargas??? 

La Nota Simple

Tranquilos…

La Solución es la misma que en el caso de que el vendedor no aparezca todavía en el Registro como dueño: tomar Precauciones.

¿Qué precauciones?

Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.

La Nota Simple

¿Pero cuánto dinero hay que retener? ¿ A quién hay que retenérselo?

¿Quién lo tramita? ¿Cuánto cuesta?

Pues, como diría  Pau Donés…..Depende….

Depende del tipo de carga, de su valor, de la cantidad adeudada, y un largo etcétera que vamos a resolver con otro ejemplo similar de nuestros amigos Pedro Vendedor y Pablo Comprador:

Resulta que cuando Pedro compró hace 20 años la casa que ahora va a vender, al igual que la mayoría de los mortales, pidió un Préstamo a un Banco de 15 millones de pesetas (90.151,81€). En garantía de ese préstamo  tuvo que hipotecar la casa que acababa de comprar.

Por fin, 15 años después, pagó «la última letra». Tan contento se puso que recuerda perfectamente que organizó una cena con los amigos para celebrarlo.

Así que,  mientras el «aguafiestas» del  Oficial de la Notaría  le muestra la Nota Simple del Registro en la que consta en el apartado CARGAS, la hipoteca de los 90 y pico mil euros, Pedro no deja de repetir: «que le digo yo a usted que ese préstamo ya está cancelado» y «yo no le debo nada a ese  Banco»….

OJO: No es lo mismo AMORTIZAR todo el Préstamo que CANCELAR la Hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Para cancelar la hipoteca, salvo excepciones, hace falta que se firme una escritura de CANCELACIÓN DE HIPOTECA.

¿Quien la firma? Los representantes del Banco tendrán firmarla en la Notaría.

¿Quién la paga? Tú, Pedro Vendedor.

¿Y cuánto cuesta?….si pediste en su día 90.151,81€, y hoy ya está amortizado, sólo tienes gastos de formalización e inscripción: unos 700 €.

¿Ese dineral me va a cobrar el Notario? No, ten en cuenta que con ese importe se paga la Notaría, el Registro y al Gestor. No hay que pagar Impuestos…de momento….

¿Y me puedo ahorrar al gestor?   Por supuesto (salvo que Pablo vaya a hipotecar la casa que te compra), pero en ese caso volvemos al supuesto anterior -de Título previo no inscrito- de tener que confiar en el otro contratante, por muy amigo tuyo que sea…. La Nota Simple

Con el dinero no se juega: no olvides que siempre es mejor seguir siendo amigo de tu amigo que pasar a ser su primo.

Por tanto, si el precio eran 100.000 € y la Cancelación de Hipoteca cuesta 700 € = 99300€ recibirá Pedro Vendedor cuando venda a Pablo Comprador y los 700 € le serán entregados al gestor para que tramite la Cancelación.

Vale, ¿Y qué documentación tengo que aportar?

Lo habitual es facilitarle al Notario o al  Oficial de la Notaría, el Certificado original de que has pagado todo el préstamo, también llamado «CERTIFICADO DE CANCELACIÓN» O «CERTIFICADO DE SALDO CERO».

¿Y quién me da ese Certificado? Te lo tiene que expedir el mismo Banco que va a Cancelar la Hipoteca: en dicho Certificado de Saldo Cero tiene que constar que el Préstamo Hipotecario  que afectaba a la finca registral que Pedro va a vender ahora, ya está cancelado.

El Banco me pide 90 € por expedirme el Certificado, ¿tengo que pagárselo?

Sí, siempre que esté previsto en las condiciones del Préstamo Hipotecario que firmaste en su día con ese Banco…ahí lo dejo…..

Hasta pronto….

 

El Certificado de Eficiencia Energética

El Certificado de Eficiencia Energética es….. este documento:

El Certificado de Eficiencia Energética

Nos viene impuesto por la Unión Europea y lo tenemos regulado en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Y también en el  Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

En síntesis, con El Certificado de Eficiencia Energética, el Técnico competente, «califica» con una letra -que va de la A a la G- a tu inmueble, en función de su consumo de energía  que se estima necesario en condiciones normales de funcionamiento y ocupación.

El Técnico competente comprobará, entre otras cosas,  la energía consumida en calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación.

Si tras la visita, los colores de vuestro certificado son anaranjados,  

vuestro inmueble podrá venderse igualmente…

El único inconveniente que tiene El Certificado de Eficiencia Energética es, simplemente, tener que pagarlo. Su precio medio  oscila entre los 120€ y los 250 €, pero OJO, siempre en función de las circunstancias del inmueble: metros cuadrados, tipo de inmueble, ubicación, etc…por lo que, en ocasiones, las variaciones al alza pueden ser considerables.

El Certificado de Eficiencia Energética

¿Quién debe conseguir El Certificado de Eficiencia Energética?

Pues quien tiene que aportar toda la documentación del inmueble que se va a vender: TÚ, AMIGO VENDEDOR. 

¿Y si me niego a aportarlo? El Certificado de Eficiencia Energética

Si te niegas a aportar El Certificado de Eficiencia Energética te arriesgas a una sanción pecuniaria prevista en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios……y muy especialmente en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana…en cuyas Disposiciones Adicionales 12 y 13 se regula las infracciones en relación con el El Certificado de Eficiencia Energética y sus correspondientes sanciones.

Las sanciones por no aportar El Certificado de Eficiencia Energética oscilan entre los 300 y los 6.000 euros.

Vale, y ¿cuándo tengo que obtener el Certificado de Eficiencia Energética?

Lo habitual es que lo facilites a la Notaría unos días antes de la firma, junto con el resto de la documentación, pero El Certificado de Eficiencia Energética

1º) Si vas a firmar un contrato de arras, lo correcto es que ya para entonces lo tengas preparado para poder acreditar su existencia.

2º) Aún te digo más, si lo vas anunciando por ahí, en los conocidos portales inmobiliarios, en blogs, en inmobiliarias, en ese momento ya deberías tenerlo en tu poder ya que también en este caso te podrían sancionar.

El Certificado de Eficiencia Energética

¿Y si lo que voy a vender es una plaza de garaje?

Para una plaza de garaje no hace falta El Certificado de Eficiencia Energética.

Tampoco hace falta en los siguientes casos:

Entonces, si no hace falta para garajes, supongo que tampoco hará falta para locales comerciales, ¿verdad?.

Pues SÍ, me temo que sí que es necesario El Certificado de Eficiencia Energética para la venta de un LOCAL COMERCIAL.

¿Y si al final pactamos vendedor y comprador que, de momento no se vende el inmueble, sino que firmamos un contrato de alquiler durante un tiempo hasta que se decida a comprarlo?

La Ley que regula El Certificado de Eficiencia Energética no solo establece que sea obligatorio para vender, sino también para alquilar, siendo igualmente ésta una obligación del dueño del inmueble.

¿Y si nos hemos despistado el vendedor y/o el Técnico competente y por el motivo X no contamos con El Certificado de Eficiencia Energética el día que acudimos a la Notaría a firmar la compraventa? ¿Se negará el Notario a firmar?

El Notario hará la oportuna advertencia acerca de la necesidad de aportarlo, así como de la posible sanción en caso de no hacerlo.

Y si finalmente conseguís El Certificado de Eficiencia Energética al poco de firmarse la compraventa podéis incluso aportarlo para su incorporación posterior en la escritura.

No obstante NO OLVIDES que es un documento que tiene una vigencia de 10 AÑOS, y que debes entregárselo COMPLETO al comprador para que pueda seguir haciendo uso del mismo.

Hasta pronto…

 

 

El Certificado de Gastos de Comunidad

El Certificado de Gastos de Comunidad 

Otro documento a aportar en la escritura de Compraventa es El Certificado de Gastos de Comunidad: si el inmueble que vas a vender está integrado en un Edificio, por lo general, tendrás que pagar unos gastos periódicos (trimestrales, mensuales, o como esté pactado en las Normas de Comunidad) por el «disfrute» de las zonas y elementos comunes:

El Certificado de Gastos de Comunidad

gastos de ascensor, ….

…de luz y agua de los portales o del garaje, el portero automático, jardín, piscina, etc.

El Certificado de Gastos de Comunidad

Y con El Certificado de Gastos de Comunidad acreditas tú, VENDEDOR, que estás al corriente de dichos Gastos hasta la fecha del otorgamiento de la escritura.

Pero ojo porque El Certificado de Gastos de Comunidad también puede alertar de que tienes alguna cantidad pendiente con la Comunidad de Propietarios, o que se ha pactado alguna próxima derrama a pagar en las próximas semanas o meses….lo cual puede hace recular al comprador en su interés por comprar o, simplemente, complicar la Compraventa.

Así que, para evitar susceptibilidades:

1º) Solicítalo con tiempo al Administrador de la Finca, si es que tenéis a uno contratado, para que puedas detectar cualquier incidencia tanto sobre el bien que vas a vender como sobre el propio Certificado que te hayan expedido: imagínate que el Secretario (cargo ejercido generalmente por el propio Administrador) os expide una Certificación que presenta erratas en cuanto al número de la puerta, y en lugar de la puerta 6ª resulta que figuras como dueñ@ de la puerta 7ª ; o supón que se hace constar que adeudas el último trimestre y resulta que sí que estás al corriente pero, por el motivo que sea, todavía no consta actualizado en la base de datos del Administrador.

El Certificado de Gastos de Comunidad

Si dicho Certificado de Gastos de Comunidad te lo expiden con la suficiente antelación, unos días antes de firmar la escritura, tienes tiempo de subsanarlo, o de solventar problemas con la parte compradora, sin demasiados quebraderos de cabeza.

Pero si tardas en pedirlo o si se demoran demasiado en entregártelo, cualquier sorpresa de última hora puede perjudicar una compraventa, hasta el punto de hacerla inviable o suspenderla con la consiguiente pérdida de tiempo y dinero para todos los intervinientes en la operación: vendedor, comprador, banco, asesor o abogado, gestor, oficial, Notario…

 

2º) Aporta el ORIGINAL firmado a la Notaría, si no puedes antes, al menos el día de la firma: pero si te esperas al último día para llevar el original, envía antes una copia del mismo para que el Oficial de Notaría encargado de preparar la escritura, o el propio Notario,  puedan comprobar que todo está en orden o, en caso contrario, puedan proponer soluciones frente a cualquier problema inesperado.

Ten en cuenta que, aunque ya hayáis hablado comprador y vendedor acerca de cualquier «problemilla sin importancia» que aparezca en el Certificado de Gastos de Comunidad…..lo que hace un par de semanas no parecía tener importancia, el día del otorgamiento de la escritura al comprador se le puede hacer una bola muuuy grande, y convertirse en un problemón, más que nada porque ese día….., el día D….la firma, tal vez el comprador/a…o su pareja, o los padres de ambos, pueden caer en la cuenta de la trascendencia que tiene lo que van a firmar, porque se van a dejar una pasta en la operación y, de pronto, dejan de quitarle importancia a cosas que en realidad, la tienen.

«envía antes una copia del mismo al Oficial de Notaría»

3º) ¿Y si no lo trae, pero me jura por Snoopy que está al corriente?

Entonces volvemos al supuesto similar que os comentaba cuando os hablaba de la posibilidad de no aportar el vendedor el Recibo de Contribución: te toca fiarte de lo que está manifestando con las consecuencias que ello puede suponer.

No olvides que el propio inmueble puede responder de las deudas derivadas de los Gastos de Comunidad. 

4º) ¿Sabías que desde las Notarías te pueden solicitar  El Certificado de Gastos de Comunidad al Administrador de forma telemática?

Pues sí, es  algo relativamente novedoso, unos pocos años hace  que se implantó en las Notarías la posibilidad de solicitar y obtener el propio Notario,  a través del Sistema SIGNO El Certificado de Gastos de Comunidad.

Pero El Certificado de Gastos de Comunidad….ni se te ocurra plantarte en la Notaría el día de la firma (tampoco el día anterior) solicitando que te lo pidan a través de la indicada Plataforma Notarial ya que, por muy majo, dispuesto y trabajador que sea el Oficial o empleado de Notaría encargado de hacer la solicitud, ni siquiera el propio Notario, pueden pedir para YA, El Certificado de Gastos de Comunidad…bueno sí….pueden pedirlo…. y esperar sentados a recibirlo….

El Certificado de Gastos de Comunidad

Tened en cuenta que la solicitud le llega al Administrador quien no tiene porqué expedir de forma inmediata dicho Certificado. De hecho, la media de espera más optimista fácilmente puede rondar los 2-3 días.

Por tanto, este servicio que ofrece el Notariado, requiere la misma antelación que os comentaba en el punto 1º  para evitar problemas de última hora que perjudiquen la operación.

Así que, ya sabes:

Si quieres firmar con tranquilidad, 

aporta el Certificado de Comunidad.

Hasta pronto….

El Recibo de Contribución

El Recibo de Contribución

Cuando en nuestra Píldora sobre la Compraventa enumeramos el Recibo de Contribución, nos referimos al justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir, el Impuesto anual que, como sabéis, pagamos al Ayuntamiento competente-salvo excepciones y con carácter general- por el hecho de ser propietarios de un inmueble.

Para más info aquí os pego un enlace de la web Noticias Jurídicas con la legislación aplicable:

El Recibo de Contribución

¿Quién  tiene que aportar el Recibo de Contribución?

El vendedor debe ser quien acredite que está al corriente de los pagos del IBI.

Pero, si he vendido mi casa y ya no voy a vivir en ella ¿Por qué tengo que ser yo el que lo pague?

Porque tú eres el que aparece como titular del inmueble a fecha 1 de enero, por tanto, en principio tú eres el que debe pagarlo.

El Recibo de Contribución

¿Pero todo año? ¿Aunque lo venda a principios de año?

SÍ… pero NO.

Si no decís nada al respecto en los pactos de la escritura -ni tampoco en las arras-, y te limitas, como vendedor, a acreditar que has pagado el Impuesto de Bienes Inmuebles y punto, el comprador… «se irá de rositas».

Pero si dices «esta boca es mía» puedes hacer una de estas dos cosas:

Opción A) Lo ideal: pactar con el comprador un prorrateo de pagos, en función de los días en los que has estado en la casa hasta el día de la firma de la escritura de Compraventa.

Opción B) En defecto de lo anterior, que sepas, amigo vendedor que, una vez hayas pagado el IBI, puedes reclamar al comprador la parte proporcional de lo que has abonado y que no te correspondía.

Es decir, puedes pedirle que pague todo el período desde que firmáis la escritura de compraventa hasta el final del año en curso.

Todo con una sencilla regla de tres para sacar el Porcentaje en un pequeño ejemplo:

Si has pagado, como vendedor, un importe de IBI de 600€ y firmáis la Compraventa un  6 de abril,  hasta dicha fecha, incluida, habrán transcurrido 96 días y por tanto:

365 días ————– 600€

96 días —————-  157,80€

Por tanto,  157,80 € es la cantidad que te correspondería pagar a ti, vendedor, como dueño de la casa hasta la firma de la escritura.

Y 600€ -157,80 € = 442,20 € es el importe que le correspondería pagar al comprador por el resto del año.

¿Y si el vendedor no aporta el Recibo de Contribución porque aún no le ha sido notificado o porque se le ha traspapelado? ¿Se puede firmar?

Si no le ha sido notificado, lo correcto es que al menos aporte el correspondiente al ejercicio anterior, es decir, el del año pasado.

Y si no aporta ninguno, SÍ que se puede firmar, pero el Notario lo advertirá en la escritura, y el comprador deberá aceptar los riesgos que ello conlleva, lo que no os recomiendo. No obstante, el Notario por medio de la Plataforma SIGNO  puede verificar directamente con algunos Ayuntamientos (OJO, no todos), si el inmueble está al corriente de pagos de Recibos de Contribución.

Si no está al corriente de pago, El Recibo de Contribución, se puede otorgar la escritura de Compraventa, recomendando, como solución, que se le descuente al vendedor del importe que tenga que recibir.

Ejemplito:

Si la casa vale 100.000 € y el IBI que se adeuda son 2500 € = se le pagarían 97.500 € (o incluso algo menos si pactáis el precio del pequeño quebradero de cabeza que supone tramitar dichos pagos pendientes del Recibo de Contribución).

Por último, es importante que aportéis el Recibo de Contribución, además, para facilitar al Notario, y a sus empleados, la obtención del Certificado Catastral Descriptivo y Gráfico,  e incluso, para que evitar que por parte de las Oficinas Liquidadoras de las Consejerías de Hacienda os «giren una Liquidación Complementaria».

Hasta pronto…

El Título de Propiedad

El Título de Propiedad

El Título de Propiedad es el documento que te acredita como propietario del bien que vas a vender (en  el caso de la compraventa) .

El Título de Propiedad

Lo habitual es que el Título de Propiedad consista en una Copia Autorizada de una escritura de Herencia o de Compraventa, o de otras menos conocidas para todos como una Liquidación de Gananciales o una Extinción de Condominio.

También es posible que el Título de Propiedad sea un documento todavía menos frecuente como, por ejemplo: una Sentencia Judicial, un Expediente, y hasta un Documento Privado.

Lo correcto es que aportéis el Documento «ORIGINAL» que deberá llevar unidos los cajetines de la Oficina Liquidadora y del Registro de la Propiedad competentes.

Registradores de España

Si no podéis llevar el Título de Propiedad original a la Notaría antes de empezar a preparar la escritura el Notario o el Oficial encargado, tampoco está mal que lo llevéis el día de la firma y que antes se la adelantéis escaneada por email, por fax, o por el medio que consideréis oportuno. De este modo se puede «hacer camino» pidiendo la Nota Simple al Registro de la Propiedad desde la propia Notaría para verificar que «todo está en orden».

Además, lo fetén es que, una vez firmada la Compraventa, el Notario lo haga constar en la -ya vetusta- Copia Autorizada, con la fecha y su nombre de Notario autorizante. De este modo, el Título de Propiedad queda inutilizado.

Hasta aquí, lo ideal, lo correcto….y ahora hablemos de la cruda realidad: en la práctica, resulta habitual que no se aporte el original inscrito -porque se ha perdido o traspapelado-, sino una fotocopia o, como mucho, una copia simple de la escritura.

Con todo, la Notaría pedirá SIEMPRE, -salvo expresa renuncia de los compradores (lo cual en este último caso sería jugar a la Ruleta Rusa)-, Nota Simple al Registro de la Propiedad competente, entre otras cosas, para comprobar que el inmueble que va a ser objeto de Compraventa, está a nombre de los vendedores, además de la comprobación de cargas sobre el inmueble.

¿Y qué ocurre si tengo la Copia Autorizada y no veo ningún cajetín, ni impresos, ni nada que acredite que está inscrito a mi nombre?

Tranqui….como te he dicho, la Notaría verificará primero, por si acaso, si finalmente está inscrita, con la petición de Nota Simple….y si no lo está….hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad antes de inscribir la otra…

Entonces….¿¿¿no se puede hacer la venta???

¡¡¡Me «vence» el contrato de arras!!!

El Título de Propiedad

Tranqui 2: No pasa nada, se pueden tramitar «en cola», de forma sucesiva, lo único que hay que ser precavidos para asegurar la inscripción y, en su caso, el pago previo de Impuestos, reteniendo parte del precio, como ya veremos en otro Post.

Por lo tanto,

Si quieres firmar con total seguridad,

no olvides llevar el Título de Propiedad.

 

Hasta pronto…

Los Documentos Identificativos

Los Documentos Identificativos

Cuando hablábamos de Los Documentos Identificativos en la 1ª Píldora Notarial sobre la documentación que tenían que aportar tanto del comprador como del vendedor en la  Compraventa de inmuebles urbanos nos referíamos fundamentalmente al Documento Nacional de Identidad (D.N.I.) o  al Número de Identificación de Extranjeros (N.I.E.).

1) En cuanto al D.N.I., ya sabéis que se trata del Documento Identificativo de uso más habitual, pero eso sí, un aviso importante: No vale aparecer por la Notaría con el DNI de cuando tomasteis la Comunión. NO vayáis a FIRMAR con el D.N.I. CADUCADO.

Hasta hace bien poco, se daba cierto margen a que uno se personara de esa guisa en la Notaría, pero en la actualidad, se ha incrementado considerablemente esta exigencia a la hora de otorgar un documento Notarial, entre otras razones, debido a la nueva obligación del Notario de Digitalizar los D.N.I., a través del Sistema Integrado de Gestión del Notariado (SIGNO).

  • ¿Y las personas «mayores»? Si comparecen en la Notaría con el D.N.I. con validez permanente pueden, en caso contrario se lo tienen que renovar.

 

  • ¿Y si me presento con el Permiso de Conducir? NO, no te presentes con el Permiso de Conducir que tampoco tiene validez en Notaría.Los Documentos Identificativos
  • ¿Y si me conoce el Notario? PUES SÍ, si te conoce el Notario  SÍ que puedes firmar, porque él da fe de conocimiento de que tú eres quien dices ser.

 

  • Incluso cabe la posibilidad, si se te olvidó, o no pudiste aportar el DOCUMENTO DE IDENTIDAD  que comparezcas en Notaría con dos Testigos de Conocimiento.

Ojo, porque estas dos últimas opciones, aunque admisibles, chocarán con la obligación que tiene el Notario Digitalizar los D.N.I., a través del Sistema Integrado de Gestión del Notariado (SIGNO), y ya tenemos el «lío armao».

2) Y en lo que se refiere al N.I.E.:

Es el utilizado en la mayoría de las ocasiones por extranjeros que, bien no son residentes, o bien no concurren en ellos las circunstancias suficientes para obtener el D.N.I..

Puede darse también el caso de algún Español que, por circunstancias excepcionales como la de vivir en el extranjero desde hace muchos años, no tiene D.N.I. y tiene que solicitar un N.I.E..

Dos advertencias sobre el N.I.E.:

Por sí solo el N.I.E. NO sirve para identificarse, puesto que es un Documento Identificativo de carácter Fiscal, DEBE ACOMPAÑARLE OTRO -CON FOTO– EN EL CUAL SE IDENTIFIQUE al interesado.

Se admiten muchas opciones: el NIE en formato «HOJA VERDE COMUNITARIA» + Pasaporte, o «idem» + Documento de Identidad del País respectivo; también están los Permisos de Residencia que llevan el NIE incluido….                          Los Documentos Identificativos

  • SIN EL N.I.E. PRÁCTICAMENTE NO PUEDES FIRMAR NADA: sólo documentos que no tengan trascendencia fiscal, por ejemplo, un Poder Especial -precisamente- para que te expidan el N.I.E.

Por tanto, NO PODRÁS FIRMAR una Compraventa, un Préstamo, una Herencia; constituir una Sociedad, etc…

 

3) Aprovechamos para hacer un breve comentario acerca del  Código de Identificación Fiscal (C.I.F.) para el caso de que, además, los comparecientes actúen, en la compraventa, en nombre y representación de una persona jurídica, como por ejemplo, una Sociedad.

NO hace falta que el apoderado comparezca en la Notaría con la Tarjeta con el CIF. De hecho nunca se pide, ya que, bien en el nombramiento del cargo del representante de dicha Sociedad, o bien en la consulta que desde las propias Notarías se efectúa al Registro Mercantil, se puede averiguar perfectamente.

Importante: Cuando se trata de una empresa extranjera no puede firmar con el CIF de su país, necesita obtener un NIE también, y  no sólo la empresa, el Administrador, el Apoderado, en definitiva, quien la represente debe comparecer con un NIE.

Y hasta aquí el Post sobre Los Documentos Identificativos.

Así que ya sabes:
SI ERES  PERSONA DILIGENTE,
AL NOTARIO CON EL DNI VIGENTE.

Hasta pronto…

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Parece que por fin están empezando a brotar aquellos «brotes verdes» de los que hablaba Zapatero. Y con ellos también brotan los compradores: los que os vais a casar o a vivir con vuestras parejas  y queréis tener vuestra casa en propiedad, o los que queréis vivir independientes de vuestras familias, los que queréis invertir en un inmueble para alquilarlo, los que queréis invertir para dejarlo en donación o herencia a vuestros hijos, los que queréis especular o «dar un pelotazo», etc.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Los Bancos han vuelto a abrir sus poderosas zarpas y , aunque sea de momento de forma tímida y precavida, el dinero vuelve a circular accionando nuevamente la maquinaria inmobiliaria….. hasta nueva orden….

Por tanto, qué mejor manera de empezar con nuestras Píldoras Notariales que hablando de la Piedra Angular de nuestro pasado y, muy probable próximo BOOM INMOBILIARIO:

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS.

Pero antes, tan solo  una pequeña consideración acerca de las PÍLDORAS NOTARIALES: Son Píldoras GENÉRICAS -cómo no-, a pesar de que posteriormente tratemos de ajustar su  contenido, con nuevas Píldoras o en la Categoría de Consultas, a supuestos concretos.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Bueno, ahora sí,  vamos a allá:

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS se puede formalizar en DOCUMENTO PRIVADO ( lo cual no os recomiendo en absoluto si no queréis tener problemas a largo plazo); o en DOCUMENTO PÚBLICO.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

En este último caso, se firma en la Notaría que libremente hayáis acordado parte vendedora y parte compradora.

PASOS A SEGUIR EN LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE URBANO (en otras Píldoras os los iremos desarrollando):

1º) LA PARTE VENDEDORA DEBE APORTAR:

  • Sus DOCUMENTOS IDENTIFICATIVOS: DNI O NIE, no vale sólo Pasaporte!!!
  • El TÍTULO DE PROPIEDAD: la escritura o el documento en virtud del cual es dueñ@ del inmueble que se va a vender.
  • El ÚLTIMO RECIBO DE CONTRIBUCIÓN: También llamado IBI, del presente año, o del anterior si aún no ha sido notificado.
  • El CERTIFICADO DE GASTOS DE COMUNIDAD: del Edificio en el que se integra el inmueble(en caso de pertenecer a un Edificio o Comunidad de Propietarios).
  • El CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: para locales y viviendas, con las excepciones previstas en la Legislación aplicable.
  • La ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE CARGAS, con la NOTA SIMPLE: que no está afecta por ninguna hipoteca, o derecho real que grave el inmueble.

2º) LA PARTE COMPRADORA DEBE APORTAR:

  • Sus DOCUMENTOS DE IDENTIDAD: DNI O NIE, no vale sólo Pasaporte!!!
  • Los MEDIOS DE PAGO: «LA PASTA» para comprar el inmueble, vamos…..

3º) ¿YA LO TENEMOS TODO?

Entonces ya podéis concretar fecha y hora para firmar en Notaría.

Es muy importante que no te saltes los pasos 1º y 2º si no quieres tener serios problemas y retrasos el día de la firma, tal y como os  contaba en el Primer Post » OFICIAL DE NOTARÍA ONLINE»

4º) COMPARECENCIA EN NOTARÍA, LECTURA Y FIRMA:

EL DÍA «D»… la cita en Notaría, comparecéis con toda la documentación que os he comentado –original -si es que en los pasos 2º y 3º la enviasteis por email o dejasteis copias-.

El Notario os leerá la escritura y, si estáis de acuerdo, firmaréis ambas partes -y el propio Notario- al final de la escritura matriz.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

5º) TRAMITACIÓN POSTERIOR: LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Es fundamental que la escritura de Compraventa sea inscrita en el Registro de la Propiedad competente, para que surta efectos frente a terceros. Y para ello, obligatoriamente deberás pagar -o presentar- el Impuesto correspondiente.

Y hasta aquí la 1ª PÍLDORA: LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS.

Para más info busca en el resto de Píldoras Notariales.

Hasta pronto…