Cancelación de Hipoteca

Con mucha frecuencia me encuentro con operaciones de compraventa en las que los vendedores se quedan muy sorprendidos cuando les digo que en la Nota Simple que he solicitado al Registro de la Propiedad, figura una hipoteca que ya habían amortizado hace años, debido a que jamás se llegó a formalizar la La Cancelación de Hipoteca.

Cancelación de Hipoteca

¿Cómo que tengo que hacer una Cancelación de Hipoteca?!! ¡Ese préstamo ya lo pagué hace mil años!», «¡Esa deuda ya está cancelada!», «¡Buf, pero si eso ya está más que liquidado!……, ¡si a mí el Banco me dijo que ya no les debía nada!…

Por supuesto, tienes razón: el Préstamo que en su día te concedió el Banco ya está pagado y ya no le debes nada ….pero no es suficiente con eso ya que….

Cancelación de Hipoteca

El problema lo tienes con la HIPOTECA que constituiste a favor de aquel Banco en garantía de tus obligaciones de pago:


NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA

Efectivamente, NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA , sigue anotada en el Registro hasta que el propio Banco la CANCELE mediante escritura de CARTA DE PAGO Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA y ésta se inscriba luego en el mismo Registro de la Propiedad.

Bueno, pero entonces, ¿qué tengo que hacer para cancelar la hipoteca? ¿Cómo se Cancela una Hipoteca?

Lo hacemos en tres pasos:

1º) PRIMER PASO: «PÁGALA».

Cancelación de Hipoteca

Obviamente, si quiero que desaparezca una hipoteca derivada de un préstamo que en su día pedí, éste tiene que quedar íntegramente amortizado.

Ok, ya está pagado, el mes pasado terminé de pagar el último de los 300 plazos mensuales de la hipoteca…Y AHORA…??:

2º) SEGUNDO PASO: DEMUÉSTRALO:

Después de amortizar el préstamo, aparte de celebrarlo por todo lo alto…

debes solicitar y obtener del mismo Banco, un CERTIFICADO DE SALDO CERO, o CERTIFICADO DE DEUDA CERO, o CERTIFICADO DE AMORTIZACIÓN o CANCELACIÓN ECONÓMICA.

Cancelación de Hipoteca

Llámalo como quieras: todos las denominaciones significan lo mismo.

Sobre esto una «pequeña» advertencia:

PUEDEN COBRARTE POR EXPEDIRTE DICHO CERTIFICADO.

Cancelación de Hipoteca

«Pueden» en este caso significa «posibilidad», no necesariamente «derecho», es decir, que podría darse el caso que El Banco pretenda cobrarte entre 60 y 120 euros aproximadamente, por la emisión de dicho Certificado.

«Pero, entonces, ¿ pueden o no obligarme a pagar el Certificado de Cancelación Económica?«:

DEPENDE DE SI LO «PACTASTE» O NO CUANDO FIRMASTE EL PRÉSTAMO CON EL BANCO que ahora tiene que expedirte el Certificado.

Si no lo pactaste, si no aparece en la escritura de Préstamo Hipotecario que en su día firmaste, o en otras escrituras de modificación posteriores, no tienes porqué pagar por la expedición de dicho Certificado.

No cuela que te digan que «es la política o las condiciones del Banco», que «no tienes cuenta en el Banco», que «son órdenes de arriba», que «siempre se hace así»… NO TIENES POR QUÉ PAGAR NINGUNA COMISIÓN en ese supuesto.

Distinta es la situación de los préstamos actuales, que cuentan con un número de folios similar al de las páginas amarillas, en cuya inmensidad suelen estar previstos todos los casos habidos y por haber de cobro de comisiones, incluida la comisión de formalización de la escritura de cancelación de hipoteca.

En este último caso, en principio sí que te tienen cogid@……y toca pasar por el aro….

3º) TERCER PASO: FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA:

Cancelación de Hipoteca

Una vez tenemos el Certificado de Saldo Cero expedido por el Banco, ya se puede otorgar la escritura de Cancelación de Hipoteca en la Notaría.

¿Entonces tengo que ir a firmar a la Notaría para cancelar?

TÚ NO……, EL BANCO es el que tiene que acudir a la Notaría, representado por sus apoderados para que estos firmen la escritura de Cancelación de Hipoteca: en ella se describe el inmueble que fue hipotecado a favor del Banco, el Préstamo que motivó dicha hipoteca, y los solicitantes de la cancelación (que en la mayoría de los casos son los propios deudores) .

Una vez firmada la escritura de Carta de Pago y Cancelación de Hipoteca, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad que le corresponda en función de la ubicación del inmueble que fue hipotecado: por ejemplo, si se trata de una vivienda que está en la Ciudad de Toledo, el Registro de la Propiedad competente será uno de los 3 de Toledo.

Antes de presentarla en el Registro, la escritura debes «pasarla» por la Oficina Liquidadora, al igual que el propio Registro, competente territorialmente.

En muchas ocasiones la Oficina Liquidadora está ubicada en las mismas instalaciones del propio Registro de la Propiedad.

«O sea, que encima de que tuve que pagar una pasta en Impuestos cuando pedí el Préstamo, ¿ahora también tengo que volver a tributar para que me inscriban la cancelación?»

Tranqui…..no, de momento (no lo diré muy alto por si nos oyen) no hay que pagar Impuestos por una escritura de Cancelación de Hipoteca, basta con cumplimentar los impresos correspondientes pero con cuota a pagar CERO.

«Entonces….., en total ¿Cuánto me cuesta cancelar una hipoteca?, ¿es muy caro cancelar una hipoteca?»

No es de los documentos más caros, pero al igual que en todos los documentos de los llamados «con cuantía», su precio viene determinado por el valor que consta en escritura: cuanto más elevado es el importe reseñado en la escritura, más caro es su precio, que viene establecido en el Arancel Notarial.

«Pero, ¿el importe de qué hay que hacer constar en la escritura? ¿del préstamo que he cancelado? ¿de lo que me quedaba por amortizar? ¿del valor del inmueble?»

NO, de la total responsabilidad de la Hipoteca, es decir, de la suma del Importe del Préstamo/Crédito que en su día te concedieron, más los intereses ordinarios, los de demora, las costas judiciales y los gastos extrajudiciales.

Por ejemplo:

Imagina que en su día pediste un préstamo de 100.000 € para comprar tu casa, que tuviste que hipotecar para garantizar su devolución.

Pues bien, a ese importe que te prestaban, se añadió una cantidad para intereses ordinarios y de demora, así como para costas y gastos que aproximadamente estaría entre un 60% y un 80% del importe del préstamo.

La suma de todas esas cantidades (100.000€ + 60/80%) es la TOTAL RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, por ejemplo, en total 160.000€.

Ésa es la cantidad que serviría de base arancelaria para calcular los honorarios del Notario, del Registrador y, en su caso, de la Gestoría.

Muy bien, pero ¿cuánto me cuesta una cancelación?

Pues en este caso que nos ocupa el coste total aproximado estará por los 600€

¿Tanto cobra el Notario por una ( #$»!¥@$! ) cancelación de hipoteca?

Noooo…de ese importe la Notaría cobrará unos 150/200€, el Registro otros tantos, y el Gestor, entre 150/200€.

!Pues a mí el otro día para una cancelación de hipoteca de 100.000€ la gestoría me pidió 900€!

Puede que lo haya hecho porque no quiere pillarse los dedos con la provisión que posteriormente te liquidará una vez finalice el trámite, o puede que los honorarios de dicho gestor sean más elevados que los de otro, o puede ser que lo que realmente cancelas es una hipoteca que afectaba a dos inmuebles (una vivienda y un garaje por ejemplo), o puede ser que junto a dicha carga hipotecaria se estén cancelando otras registrales de distinta naturaleza, etc.

Siguiendo con lo que estaba diciendo, si eres tú, el propio interesado, el propio solicitante de la cancelación, el que se va a encargar de hacer los trámites, los dos gastos de Notaría y Registro serán los únicos que tendrás que afrontar.

Pero si decides tú (o un tercero decide por ti -el comprador o un Banco, por ejemplo-) que es mejor que sea un Gestor el que se encargue de tramitar dicha escritura, tendrás que sumarle también cierta cantidad que puede oscilar entre los 120€ y los 250€.

Sobre qué hacer si el Banco no se anima a ir a la firmar a la Notaría os hablaré en otra Entrada próxima.

Ah! que no se me olvide! también hay ocasiones en las que no se precisa que comparezca el Banco a firmar ninguna escritura, ya os contaré…

Hasta la próxima.

La Nota Simple

La Nota Simple es este documento:

La Nota Simple

La Nota Simple la expide el Registro de la Propiedad y sirve para acreditar dos cosas:

1) Que la escritura en la que apareces como propietario está inscrita en el Registro de la Propiedad:

Es decir, para confirmar que eres tú, amigo VENDEDOR, quien consta en dicho Registro como dueño del inmueble que vas a vender, y que no está a nombre de otra persona.

No son pocas las ocasiones en las que un vendedor no ha llevado a inscribir su compraventa o la herencia de sus padres al Registro de la Propiedad y, en consecuencia, no aparece como dueño en la Nota Simple.

Entonces, si no está todavía a mi nombre en el Registro de la Propiedad, ¿no puedo vender?

Por supuesto que sí, pero hay que tomar una serie de precauciones antes para garantizar al comprador la inscripción a su nombre.

¿Qué precauciones?

Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.

La Nota Simple

Del importe que hayáis pactado como precio habrá que restar una cantidad «X» para provisionar la inscripción en el Registro de la Propiedad -y, en su caso, el pago de Impuestos- del Título de Propiedad previo, que te acredita como dueño.

De ese modo, primero se podrá inscribir esa escritura gracias a la cual eres dueño y luego la siguiente, es decir, la compraventa en la que tú vendes al comprador.

Os pongo un ejemplo:

Pedro compró su casa hace 20 años: pagó su precio, firmó en la Notaría, recogió la escritura y la guardó bien segura en un cajón de su habitación, para no perderla.

Ahora va a mudarse y se va a comprar otra, pero necesita primero vender la suya para tener dinero para pagarla.  Ha llegado a un acuerdo con su amigo Pablo para vendérsela por  100.000 €.

Han pedido cita con el Notario o con el Oficial de la Notaría para asegurarse de que todo está en orden y así poner fecha de firma.

Pedro, que es muy responsable, lleva consigo toda la documentación: su D.N.I., el Recibo de Contribución, el Certificado de Gastos de Comunidad, el de Eficiencia Energética y, cómo no, el Título de Propiedad impoluto, recién sacadito de su cajón, después de 20 años.

En la reunión con el Oficial de la Notaría éste se percata de que la escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad, porque no hay ningún cajetín ni anotación que lo acredite.

¿Y ahora qué?

Lo único que hay que hacer en este caso, es inscribir la compraventa que firmó  Pedro hace 20 años en el Registro de la Propiedad, previo paso por Oficinas Liquidadoras.

El coste de dichos trámites se calcula en unos 1500€…

Por tanto, de los 100.000€ a recibir por Pedro, Pablo, le retendrá 1500 €, y le dará la diferencia (98.500€).

¿Y qué hará Pablo con esos 1500€?

Se los entregará a un asesor o gestor administrativo para que realice el trámite de la 1ª compraventa de Pedro hasta que se inscriba en el Registro. Y una vez inscrita, liquidará cuentas el gestor con Pedro…sí….con Pedro…de tal modo que si sobra algo de $ tras la tramitación, se lo devolverá a Pedro, y si falta, se lo pedirá también a Pedro.

De este modo, el comprador, Pablo, se queda tranquilo porque tiene la garantía de que el Título de Propiedad anterior se inscribirá a nombre de Pedro y así luego podrá inscribir Pablo el suyo a su nombre.

¿Y no puede tramitar el título previo Pedro o Pablo y así nos ahorramos los honorarios del gestor?

Por supuesto! pero entonces os va a tocar fiaros el uno del otro y, habiendo dinero de por medio, no os lo aconsejo ya que:

  • Si el encargado de tramitarlo es Pedro el vendedor, Pablo tendrá que confiar en que su amigo -que ya ha cobrado el precio de venta- se encargará de hacer todos los trámites hasta inscribir el Título previo….¿y si no lo hace?, ¿y si tarda demasiado? ¿y si liquida mal los Impuestos?….recuerda, amigo comprador,  que en esto de las inscripciones en el Registro el tiempo corre siempre en tu contra…
  • Si el encargado de tramitarlo es el propio Pablo el comprador, el riesgo es menor puesto que éste es el principal interesado en que toda la gestión se efectúe rápida y correctamente, precisamente por lo dicho anteriormente. Pero, por un lado, la liquidación de los  1500 € no la estará efectuando un tercero independiente sino una de las partes y ello sin entrar a valorar, como en el caso anterior, los conocimientos de gestión documental que tenga Pablo.

Así que ya sabes:

Si quieres un trámite garantizado,

confía en un asesor experimentado.

2)La Nota Simple sirve también para comprobar si el inmueble que vas a vender TIENE O NO TIENE CARGAS.

Las Cargas son la «guinda» de ese denso pastel llamado Compraventa que pueden hacer que toda la operación se vaya al traste si no somos lo suficientemente previsores.

Por lo general la Carga más habitual que podemos encontrar en la Nota Simple es una HIPOTECA que, como sabes, supone poner tu casa (o cualquier otro inmueble) en garantía del Préstamo que pediste para comprarla, o para reformarla…….

La Nota Simple

…o para ambas cosas y, ya de paso comprarte un coche e irte de viaje a Honolulu con toda la familia (yo sobreviví a la Burbuja Inmobiliaria).

Además de una hipoteca nos podemos encontrar con otras cargas y anotaciones, sobre las que hablaremos en otro momento, como la Condición Resolutoria, la Certificación de Dominio y Cargas, el Embargo, un Arrendamiento, Afecciones fiscales, Servidumbres, etc.

La Nota Simple

La Nota Simple hay que mirarla con Lupa.

Algunas cargas, como un Embargo, saltan a la vista por su aparente gravedad, pero otras que parecen inofensivas, como una Afección fiscal, pueden conllevar también un riesgo, y nunca debemos tomárnoslas a la ligera.

Si en La Nota Simple no aparecen cargas, perfecto, se puede firmar la compraventa sin problemas.

Pero….¿¿¿y si hay cargas??? 

La Nota Simple

Tranquilos…

La Solución es la misma que en el caso de que el vendedor no aparezca todavía en el Registro como dueño: tomar Precauciones.

¿Qué precauciones?

Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.

La Nota Simple

¿Pero cuánto dinero hay que retener? ¿ A quién hay que retenérselo?

¿Quién lo tramita? ¿Cuánto cuesta?

Pues, como diría  Pau Donés…..Depende….

Depende del tipo de carga, de su valor, de la cantidad adeudada, y un largo etcétera que vamos a resolver con otro ejemplo similar de nuestros amigos Pedro Vendedor y Pablo Comprador:

Resulta que cuando Pedro compró hace 20 años la casa que ahora va a vender, al igual que la mayoría de los mortales, pidió un Préstamo a un Banco de 15 millones de pesetas (90.151,81€). En garantía de ese préstamo  tuvo que hipotecar la casa que acababa de comprar.

Por fin, 15 años después, pagó «la última letra». Tan contento se puso que recuerda perfectamente que organizó una cena con los amigos para celebrarlo.

Así que,  mientras el «aguafiestas» del  Oficial de la Notaría  le muestra la Nota Simple del Registro en la que consta en el apartado CARGAS, la hipoteca de los 90 y pico mil euros, Pedro no deja de repetir: «que le digo yo a usted que ese préstamo ya está cancelado» y «yo no le debo nada a ese  Banco»….

OJO: No es lo mismo AMORTIZAR todo el Préstamo que CANCELAR la Hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Para cancelar la hipoteca, salvo excepciones, hace falta que se firme una escritura de CANCELACIÓN DE HIPOTECA.

¿Quien la firma? Los representantes del Banco tendrán firmarla en la Notaría.

¿Quién la paga? Tú, Pedro Vendedor.

¿Y cuánto cuesta?….si pediste en su día 90.151,81€, y hoy ya está amortizado, sólo tienes gastos de formalización e inscripción: unos 700 €.

¿Ese dineral me va a cobrar el Notario? No, ten en cuenta que con ese importe se paga la Notaría, el Registro y al Gestor. No hay que pagar Impuestos…de momento….

¿Y me puedo ahorrar al gestor?   Por supuesto (salvo que Pablo vaya a hipotecar la casa que te compra), pero en ese caso volvemos al supuesto anterior -de Título previo no inscrito- de tener que confiar en el otro contratante, por muy amigo tuyo que sea…. La Nota Simple

Con el dinero no se juega: no olvides que siempre es mejor seguir siendo amigo de tu amigo que pasar a ser su primo.

Por tanto, si el precio eran 100.000 € y la Cancelación de Hipoteca cuesta 700 € = 99300€ recibirá Pedro Vendedor cuando venda a Pablo Comprador y los 700 € le serán entregados al gestor para que tramite la Cancelación.

Vale, ¿Y qué documentación tengo que aportar?

Lo habitual es facilitarle al Notario o al  Oficial de la Notaría, el Certificado original de que has pagado todo el préstamo, también llamado «CERTIFICADO DE CANCELACIÓN» O «CERTIFICADO DE SALDO CERO».

¿Y quién me da ese Certificado? Te lo tiene que expedir el mismo Banco que va a Cancelar la Hipoteca: en dicho Certificado de Saldo Cero tiene que constar que el Préstamo Hipotecario  que afectaba a la finca registral que Pedro va a vender ahora, ya está cancelado.

El Banco me pide 90 € por expedirme el Certificado, ¿tengo que pagárselo?

Sí, siempre que esté previsto en las condiciones del Préstamo Hipotecario que firmaste en su día con ese Banco…ahí lo dejo…..

Hasta pronto….