Con mucha frecuencia me encuentro con operaciones de compraventa en las que los vendedores se quedan muy sorprendidos cuando les digo que en la Nota Simple que he solicitado al Registro de la Propiedad, figura una hipoteca que ya habían amortizado hace años, debido a que jamás se llegó a formalizar la La Cancelación de Hipoteca.
¿Cómo que tengo que hacer una Cancelación de Hipoteca?!! ¡Ese préstamo ya lo pagué hace mil años!», «¡Esa deuda ya está cancelada!», «¡Buf, pero si eso ya está más que liquidado!……, ¡si a mí el Banco me dijo que ya no les debía nada!…
Por supuesto, tienes razón: el Préstamo que en su día te concedió el Banco ya está pagado y ya no le debes nada ….pero no es suficiente con eso ya que….
…El problema lo tienes con la HIPOTECA que constituiste a favor de aquel Banco en garantía de tus obligaciones de pago:
NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA
Efectivamente, NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA , sigue anotada en el Registro hasta que el propio Banco la CANCELE mediante escritura de CARTA DE PAGO Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA y ésta se inscriba luego en el mismo Registro de la Propiedad.
Bueno, pero entonces, ¿qué tengo que hacer para cancelar la hipoteca? ¿Cómo se Cancela una Hipoteca?
Lo hacemos en tres pasos:
1º) PRIMER PASO: «PÁGALA».
Obviamente, si quiero que desaparezca una hipoteca derivada de un préstamo que en su día pedí, éste tiene que quedar íntegramente amortizado.
Ok, ya está pagado, el mes pasado terminé de pagar el último de los 300 plazos mensuales de la hipoteca…Y AHORA…??:
2º) SEGUNDO PASO: DEMUÉSTRALO:
Después de amortizar el préstamo, aparte de celebrarlo por todo lo alto…
debes solicitar y obtener del mismo Banco, un CERTIFICADO DE SALDO CERO, o CERTIFICADO DE DEUDA CERO, o CERTIFICADO DE AMORTIZACIÓN o CANCELACIÓN ECONÓMICA.
Llámalo como quieras: todos las denominaciones significan lo mismo.
Sobre esto una «pequeña» advertencia:
PUEDEN COBRARTE POR EXPEDIRTE DICHO CERTIFICADO.
«Pueden» en este caso significa «posibilidad», no necesariamente «derecho», es decir, que podría darse el caso que El Banco pretenda cobrarte entre 60 y 120 euros aproximadamente, por la emisión de dicho Certificado.
«Pero, entonces, ¿ pueden o no obligarme a pagar el Certificado de Cancelación Económica?«:
DEPENDE DE SI LO «PACTASTE» O NO CUANDO FIRMASTE EL PRÉSTAMO CON EL BANCO que ahora tiene que expedirte el Certificado.
Si no lo pactaste, si no aparece en la escritura de Préstamo Hipotecario que en su día firmaste, o en otras escrituras de modificación posteriores, no tienes porqué pagar por la expedición de dicho Certificado.
No cuela que te digan que «es la política o las condiciones del Banco», que «no tienes cuenta en el Banco», que «son órdenes de arriba», que «siempre se hace así»… NO TIENES POR QUÉ PAGAR NINGUNA COMISIÓN en ese supuesto.
Distinta es la situación de los préstamos actuales, que cuentan con un número de folios similar al de las páginas amarillas, en cuya inmensidad suelen estar previstos todos los casos habidos y por haber de cobro de comisiones, incluida la comisión de formalización de la escritura de cancelación de hipoteca.
En este último caso, en principio sí que te tienen cogid@……y toca pasar por el aro….
3º) TERCER PASO: FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA:
Una vez tenemos el Certificado de Saldo Cero expedido por el Banco, ya se puede otorgar la escritura de Cancelación de Hipoteca en la Notaría.
¿Entonces tengo que ir a firmar a la Notaría para cancelar?
TÚ NO……, EL BANCO es el que tiene que acudir a la Notaría, representado por sus apoderados para que estos firmen la escritura de Cancelación de Hipoteca: en ella se describe el inmueble que fue hipotecado a favor del Banco, el Préstamo que motivó dicha hipoteca, y los solicitantes de la cancelación (que en la mayoría de los casos son los propios deudores) .
Una vez firmada la escritura de Carta de Pago y Cancelación de Hipoteca, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad que le corresponda en función de la ubicación del inmueble que fue hipotecado: por ejemplo, si se trata de una vivienda que está en la Ciudad de Toledo, el Registro de la Propiedad competente será uno de los 3 de Toledo.
Antes de presentarla en el Registro, la escritura debes «pasarla» por la Oficina Liquidadora, al igual que el propio Registro, competente territorialmente.
En muchas ocasiones la Oficina Liquidadora está ubicada en las mismas instalaciones del propio Registro de la Propiedad.
«O sea, que encima de que tuve que pagar una pasta en Impuestos cuando pedí el Préstamo, ¿ahora también tengo que volver a tributar para que me inscriban la cancelación?»
Tranqui…..no, de momento (no lo diré muy alto por si nos oyen) no hay que pagar Impuestos por una escritura de Cancelación de Hipoteca, basta con cumplimentar los impresos correspondientes pero con cuota a pagar CERO.
«Entonces….., en total ¿Cuánto me cuesta cancelar una hipoteca?, ¿es muy caro cancelar una hipoteca?»
No es de los documentos más caros, pero al igual que en todos los documentos de los llamados «con cuantía», su precio viene determinado por el valor que consta en escritura: cuanto más elevado es el importe reseñado en la escritura, más caro es su precio, que viene establecido en el Arancel Notarial.
«Pero, ¿el importe de qué hay que hacer constar en la escritura? ¿del préstamo que he cancelado? ¿de lo que me quedaba por amortizar? ¿del valor del inmueble?»
NO, de la total responsabilidad de la Hipoteca, es decir, de la suma del Importe del Préstamo/Crédito que en su día te concedieron, más los intereses ordinarios, los de demora, las costas judiciales y los gastos extrajudiciales.
Por ejemplo:
Imagina que en su día pediste un préstamo de 100.000 € para comprar tu casa, que tuviste que hipotecar para garantizar su devolución.
Pues bien, a ese importe que te prestaban, se añadió una cantidad para intereses ordinarios y de demora, así como para costas y gastos que aproximadamente estaría entre un 60% y un 80% del importe del préstamo.
La suma de todas esas cantidades (100.000€ + 60/80%) es la TOTAL RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, por ejemplo, en total 160.000€.
Ésa es la cantidad que serviría de base arancelaria para calcular los honorarios del Notario, del Registrador y, en su caso, de la Gestoría.
Muy bien, pero ¿cuánto me cuesta una cancelación?
Pues en este caso que nos ocupa el coste total aproximado estará por los 600€
¿Tanto cobra el Notario por una ( #$»!¥@$! ) cancelación de hipoteca?
Noooo…de ese importe la Notaría cobrará unos 150/200€, el Registro otros tantos, y el Gestor, entre 150/200€.
!Pues a mí el otro día para una cancelación de hipoteca de 100.000€ la gestoría me pidió 900€!
Puede que lo haya hecho porque no quiere pillarse los dedos con la provisión que posteriormente te liquidará una vez finalice el trámite, o puede que los honorarios de dicho gestor sean más elevados que los de otro, o puede ser que lo que realmente cancelas es una hipoteca que afectaba a dos inmuebles (una vivienda y un garaje por ejemplo), o puede ser que junto a dicha carga hipotecaria se estén cancelando otras registrales de distinta naturaleza, etc.
Siguiendo con lo que estaba diciendo, si eres tú, el propio interesado, el propio solicitante de la cancelación, el que se va a encargar de hacer los trámites, los dos gastos de Notaría y Registro serán los únicos que tendrás que afrontar.
Pero si decides tú (o un tercero decide por ti -el comprador o un Banco, por ejemplo-) que es mejor que sea un Gestor el que se encargue de tramitar dicha escritura, tendrás que sumarle también cierta cantidad que puede oscilar entre los 120€ y los 250€.
Sobre qué hacer si el Banco no se anima a ir a la firmar a la Notaría os hablaré en otra Entrada próxima.
Ah! que no se me olvide! también hay ocasiones en las que no se precisa que comparezca el Banco a firmar ninguna escritura, ya os contaré…
Hasta la próxima.