Cancelación de Hipoteca

Con mucha frecuencia me encuentro con operaciones de compraventa en las que los vendedores se quedan muy sorprendidos cuando les digo que en la Nota Simple que he solicitado al Registro de la Propiedad, figura una hipoteca que ya habían amortizado hace años, debido a que jamás se llegó a formalizar la La Cancelación de Hipoteca.

Cancelación de Hipoteca

¿Cómo que tengo que hacer una Cancelación de Hipoteca?!! ¡Ese préstamo ya lo pagué hace mil años!», «¡Esa deuda ya está cancelada!», «¡Buf, pero si eso ya está más que liquidado!……, ¡si a mí el Banco me dijo que ya no les debía nada!…

Por supuesto, tienes razón: el Préstamo que en su día te concedió el Banco ya está pagado y ya no le debes nada ….pero no es suficiente con eso ya que….

Cancelación de Hipoteca

El problema lo tienes con la HIPOTECA que constituiste a favor de aquel Banco en garantía de tus obligaciones de pago:


NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA

Efectivamente, NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA , sigue anotada en el Registro hasta que el propio Banco la CANCELE mediante escritura de CARTA DE PAGO Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA y ésta se inscriba luego en el mismo Registro de la Propiedad.

Bueno, pero entonces, ¿qué tengo que hacer para cancelar la hipoteca? ¿Cómo se Cancela una Hipoteca?

Lo hacemos en tres pasos:

1º) PRIMER PASO: «PÁGALA».

Cancelación de Hipoteca

Obviamente, si quiero que desaparezca una hipoteca derivada de un préstamo que en su día pedí, éste tiene que quedar íntegramente amortizado.

Ok, ya está pagado, el mes pasado terminé de pagar el último de los 300 plazos mensuales de la hipoteca…Y AHORA…??:

2º) SEGUNDO PASO: DEMUÉSTRALO:

Después de amortizar el préstamo, aparte de celebrarlo por todo lo alto…

debes solicitar y obtener del mismo Banco, un CERTIFICADO DE SALDO CERO, o CERTIFICADO DE DEUDA CERO, o CERTIFICADO DE AMORTIZACIÓN o CANCELACIÓN ECONÓMICA.

Cancelación de Hipoteca

Llámalo como quieras: todos las denominaciones significan lo mismo.

Sobre esto una «pequeña» advertencia:

PUEDEN COBRARTE POR EXPEDIRTE DICHO CERTIFICADO.

Cancelación de Hipoteca

«Pueden» en este caso significa «posibilidad», no necesariamente «derecho», es decir, que podría darse el caso que El Banco pretenda cobrarte entre 60 y 120 euros aproximadamente, por la emisión de dicho Certificado.

«Pero, entonces, ¿ pueden o no obligarme a pagar el Certificado de Cancelación Económica?«:

DEPENDE DE SI LO «PACTASTE» O NO CUANDO FIRMASTE EL PRÉSTAMO CON EL BANCO que ahora tiene que expedirte el Certificado.

Si no lo pactaste, si no aparece en la escritura de Préstamo Hipotecario que en su día firmaste, o en otras escrituras de modificación posteriores, no tienes porqué pagar por la expedición de dicho Certificado.

No cuela que te digan que «es la política o las condiciones del Banco», que «no tienes cuenta en el Banco», que «son órdenes de arriba», que «siempre se hace así»… NO TIENES POR QUÉ PAGAR NINGUNA COMISIÓN en ese supuesto.

Distinta es la situación de los préstamos actuales, que cuentan con un número de folios similar al de las páginas amarillas, en cuya inmensidad suelen estar previstos todos los casos habidos y por haber de cobro de comisiones, incluida la comisión de formalización de la escritura de cancelación de hipoteca.

En este último caso, en principio sí que te tienen cogid@……y toca pasar por el aro….

3º) TERCER PASO: FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA:

Cancelación de Hipoteca

Una vez tenemos el Certificado de Saldo Cero expedido por el Banco, ya se puede otorgar la escritura de Cancelación de Hipoteca en la Notaría.

¿Entonces tengo que ir a firmar a la Notaría para cancelar?

TÚ NO……, EL BANCO es el que tiene que acudir a la Notaría, representado por sus apoderados para que estos firmen la escritura de Cancelación de Hipoteca: en ella se describe el inmueble que fue hipotecado a favor del Banco, el Préstamo que motivó dicha hipoteca, y los solicitantes de la cancelación (que en la mayoría de los casos son los propios deudores) .

Una vez firmada la escritura de Carta de Pago y Cancelación de Hipoteca, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad que le corresponda en función de la ubicación del inmueble que fue hipotecado: por ejemplo, si se trata de una vivienda que está en la Ciudad de Toledo, el Registro de la Propiedad competente será uno de los 3 de Toledo.

Antes de presentarla en el Registro, la escritura debes «pasarla» por la Oficina Liquidadora, al igual que el propio Registro, competente territorialmente.

En muchas ocasiones la Oficina Liquidadora está ubicada en las mismas instalaciones del propio Registro de la Propiedad.

«O sea, que encima de que tuve que pagar una pasta en Impuestos cuando pedí el Préstamo, ¿ahora también tengo que volver a tributar para que me inscriban la cancelación?»

Tranqui…..no, de momento (no lo diré muy alto por si nos oyen) no hay que pagar Impuestos por una escritura de Cancelación de Hipoteca, basta con cumplimentar los impresos correspondientes pero con cuota a pagar CERO.

«Entonces….., en total ¿Cuánto me cuesta cancelar una hipoteca?, ¿es muy caro cancelar una hipoteca?»

No es de los documentos más caros, pero al igual que en todos los documentos de los llamados «con cuantía», su precio viene determinado por el valor que consta en escritura: cuanto más elevado es el importe reseñado en la escritura, más caro es su precio, que viene establecido en el Arancel Notarial.

«Pero, ¿el importe de qué hay que hacer constar en la escritura? ¿del préstamo que he cancelado? ¿de lo que me quedaba por amortizar? ¿del valor del inmueble?»

NO, de la total responsabilidad de la Hipoteca, es decir, de la suma del Importe del Préstamo/Crédito que en su día te concedieron, más los intereses ordinarios, los de demora, las costas judiciales y los gastos extrajudiciales.

Por ejemplo:

Imagina que en su día pediste un préstamo de 100.000 € para comprar tu casa, que tuviste que hipotecar para garantizar su devolución.

Pues bien, a ese importe que te prestaban, se añadió una cantidad para intereses ordinarios y de demora, así como para costas y gastos que aproximadamente estaría entre un 60% y un 80% del importe del préstamo.

La suma de todas esas cantidades (100.000€ + 60/80%) es la TOTAL RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, por ejemplo, en total 160.000€.

Ésa es la cantidad que serviría de base arancelaria para calcular los honorarios del Notario, del Registrador y, en su caso, de la Gestoría.

Muy bien, pero ¿cuánto me cuesta una cancelación?

Pues en este caso que nos ocupa el coste total aproximado estará por los 600€

¿Tanto cobra el Notario por una ( #$»!¥@$! ) cancelación de hipoteca?

Noooo…de ese importe la Notaría cobrará unos 150/200€, el Registro otros tantos, y el Gestor, entre 150/200€.

!Pues a mí el otro día para una cancelación de hipoteca de 100.000€ la gestoría me pidió 900€!

Puede que lo haya hecho porque no quiere pillarse los dedos con la provisión que posteriormente te liquidará una vez finalice el trámite, o puede que los honorarios de dicho gestor sean más elevados que los de otro, o puede ser que lo que realmente cancelas es una hipoteca que afectaba a dos inmuebles (una vivienda y un garaje por ejemplo), o puede ser que junto a dicha carga hipotecaria se estén cancelando otras registrales de distinta naturaleza, etc.

Siguiendo con lo que estaba diciendo, si eres tú, el propio interesado, el propio solicitante de la cancelación, el que se va a encargar de hacer los trámites, los dos gastos de Notaría y Registro serán los únicos que tendrás que afrontar.

Pero si decides tú (o un tercero decide por ti -el comprador o un Banco, por ejemplo-) que es mejor que sea un Gestor el que se encargue de tramitar dicha escritura, tendrás que sumarle también cierta cantidad que puede oscilar entre los 120€ y los 250€.

Sobre qué hacer si el Banco no se anima a ir a la firmar a la Notaría os hablaré en otra Entrada próxima.

Ah! que no se me olvide! también hay ocasiones en las que no se precisa que comparezca el Banco a firmar ninguna escritura, ya os contaré…

Hasta la próxima.

¿Por qué tengo que hacer Testamento?

Share this… Twitter Facebook Linkedin Pinterest email ¿Por qué tengo que hacer Testamento? ¿Tengo que hacer Testamento? ¿Es conveniente que haga Testamento? ¿Por qué tengo que hacer Testamento si no tengo hijos, ni pareja y ya veremos si algún día me puedo comprar un piso…?. Hace unos días, un lector de Oficial de Notaría Online me … Continuar leyendo «¿Por qué tengo que hacer Testamento?»

¿Por qué tengo que hacer Testamento?

¿Tengo que hacer Testamento? ¿Es conveniente que haga Testamento? ¿Por qué tengo que hacer Testamento si no tengo hijos, ni pareja y ya veremos si algún día me puedo comprar un piso…?.

Hace unos días, un lector de Oficial de Notaría Online me preguntó acerca de la necesidad de otorgar o no Testamento, teniendo en cuenta que él no tenía hijos ni convivía ni estaba casado con nadie, y que tampoco contaba con absolutamente nada de patrimonio, más allá de unos ahorrillos para lanzarse a la compra de su casa.

Es una incómoda pregunta que, tarde o temprano (más tarde que temprano) solemos  hacernos todos.

Muchos «no mueven ficha» mientras no le «ven las orejas al lobo», otros empiezan a planteárselo con el nacimiento de su primer hij@, o  cuando éste se hace mayor y se ennovia o se casa y comienzan las «tensiones» con la familia «política»; otros con una separación o un divorcio, otros porque han sabido de alguien que está en alguna de las situaciones anteriores….

Lo cierto es que a nadie le gusta morirse, como para encima tener que estar pensando en cómo tiene que repartirse nuestro patrimonio el día en que ya no estemos entre  los vivos.

Hay muchas razones por las que debes otorgar testamento:

  • Porque te vas de vacaciones…

  • Porque tienes que coger un vuelo de negocios…o un tren…o un barco…

  • Porque te has apuntado al gimnasio, a un club hípico, a uno de triatlón…

  • Porque has discutido con uno de tus hij@s, o con varios…o con todos…o porque se han olvidado de ti, porque no te cuidan, porque te han metido en una residencia, o porque te han sacado de ella… y prefieres dejárselo todo a tus nietos…

  • Porque no tienes hijos…
  • Porque sólo tienes un herman@ con el que puedes contar para todo…
  • Porque te has vuelto a casar y en casa sois más que “Los Serrano”…
  • Porque vives sol@ y no tienes a nadie más que esa vecina que te cuida las 24 horas del día, los 365 días del año…
  • Porque quieres entregar bienes concretos a personas determinadas…
  • Porque te preocupa pensar quién se haría cargo de tus hijos si tú no estuvieras…
  • Porque no quieres que tus hijos te echen de casa si un día tu espos@ ya no está…
  • Porque te preocupa que tus hijos dilapiden todo tu patrimonio por falta de madurez…
  • Porque temes que jamás lleguen a un acuerdo tus herederos…

Como puedes ver, hay muchas razones por las que debes hacer Testamento, siempre en función de tus circunstancias personales.

 OTORGA TESTAMENTO SIEMPRE

Incluso aunque creas que no tienes absolutamente ningún motivo para hacerlo, incluso aunque seas un solter@ empedernid@, aunque no tengas casi patrimonio…nuestras circunstancias pueden cambiar en cuestión de minutos…qué digo minutos!!, en cuestión de segundos!!

Si tienes dudas aún sobre si debes o no otorgar Testamento, aquí tienes otro motivo:

SU PRECIO

¿Por qué tengo que hacer Testamento?

Un Testamento mondo y lirondo, sin demasiadas florituras que aumenten considerablemente su extensión, HOY POR HOY ronda los 50 € de coste de arancel Notarial en España: esto lo convierte, probablemente , en uno de los documentos de más trascendencia jurídico-económica de los que se pueden otorgar en Notaría teniendo en cuenta su bajo precio… ya que, con un «pequeño» documento, se pueden evitar (o generar, por supuesto), un montón de problemas a los posibles “aspirantes” a heredar nuestro patrimonio.

Más de uno de vosotros pensará: «a mí plim, todavía me sale más barato no otorgarlo y que se busquen la vida mis herederos ya que yo, para entonces, estaré criando malvas»…

CIERTO, lo más cómodo y barato para ti es no hacer nada, incluso aunque con ello se puedan generar situaciones jurídicas y económicas “injustas” que en ningún momento hubieras deseado a tus herederos legales, tanto para bien como para mal…

La primera consecuencia de fallecer sin testamento habiendo «interesados» en tu herencia, se llama “ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS” O “DECLARACIÓN DE HEREDEROS AB INTESTATO”.

Si tú no otorgas Testamento, ya se encarga “la Ley” de “otorgarlo” por ti, en el Código Civil, en sus apartados que regulan la Sucesión Intestada.

En definitiva, que si no otorgas testamento serán tus herederos los que determine el Código Civil, en función de tus circunstancias personales, por medio del Acta de Declaración de Herederos.

El coste de una Declaración de Herederos, si se hace en Notaría, y es de las “sencillas” (cuando el fallecido deja descendientes o ascendientes), está entre los 200 y los 250 € aproximadamente.

Para las «Notariales» más complicadas (el fallecido no tiene descendientes ni ascendientes, sino colaterales –por ejemplo hermanos), el coste se puede incrementar hasta los 300/400€ en función de la complejidad de las circunstancias personales.

Si no te encuentras en uno de los supuestos anteriores no te queda otra que pasar por el Juzgado competente, lo que probablemente ralentice y encarezca todavía más este tipo de documento y, por tanto, la partición de la herencia.

Decía antes que cuando alguien fallece sin testamento además de resultar más caro, se pueden producir situaciones “injustas” para los posibles interesados en su herencia.

Os pongo un ejemplo no poco frecuente:

MATRIMONIO DE MEDIANA EDAD CON HIJ@S EN EL QUE SÓLO TRABAJA (fuera de casa) ÉL Y “TODO” ESTÁ A NOMBRE DE ÉL (por ejemplo la casa en la que viven).

Nunca se habían planteado la necesidad de hacer Testamento, porque “aún son muy jóvenes”…o sí que se lo habían planteado pero les daba cosa hablar de morirse….o simplemente ni habían caído en la cuenta…

Un mal día ÉL sufre un accidente y muere….¿¿¿quién hereda??? ¿Cuánto hereda cada uno? Será todo para el que «se queda» de los dos…no??

Pues NO:  resulta que la HERENCIA se divide en tres partes o tercios que, en caso de no haber otorgado Testamento,  corresponden:

EL TERCIO DE LEGÍTIMA: A LOS HIJOS.
EL TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN: A LOS HIJOS TAMBIÉN.
EL TERCIO DE MEJORA: ADIVINA: efectivamente, también A LOS HIJOS…bueno, no, una porción del tercio de mejora sería para la viuda, en función de la edad que tuviera en el momento de fallecer su esposo (cuantos más años menos porción).

Por tanto, por no haber otorgado Testamento su esposo, en este supuesto la viuda resultaría bastante perjudicada….

Y no os cuento en el supuesto de no estar casados…..CERO PATATERO.¿Por qué tengo que hacer Testamento?Alguno pensará que tampoco sería tanta la diferencia si hubiera otorgado Testamento el marido.

Me temo que  sí, podría haber cambiado bastante la situación de la viuda, ya que su marido le podría haber dado (legado) una tercera parte de su herencia (el TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN) o el USUFRUCTO VITALICIO DE TODOS SUS BIENES,  podría haber establecido cláusulas para asegurarle a la viuda seguir viviendo en la vivienda familiar, etc.

Por tanto, desde Oficial de Notaría Online insistimos en la conveniencia de OTORGAR TESTAMENTO para evitar futuros desembolsos y quebraderos de cabeza innecesarios.

Así que ya sabes:
Si quieres que tus herederos estén contentos
No dejes para el final otorgar tu testamento.

Hasta Pronto

El Recibo de Contribución

El Recibo de Contribución

Cuando en nuestra Píldora sobre la Compraventa enumeramos el Recibo de Contribución, nos referimos al justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir, el Impuesto anual que, como sabéis, pagamos al Ayuntamiento competente-salvo excepciones y con carácter general- por el hecho de ser propietarios de un inmueble.

Para más info aquí os pego un enlace de la web Noticias Jurídicas con la legislación aplicable:

El Recibo de Contribución

¿Quién  tiene que aportar el Recibo de Contribución?

El vendedor debe ser quien acredite que está al corriente de los pagos del IBI.

Pero, si he vendido mi casa y ya no voy a vivir en ella ¿Por qué tengo que ser yo el que lo pague?

Porque tú eres el que aparece como titular del inmueble a fecha 1 de enero, por tanto, en principio tú eres el que debe pagarlo.

El Recibo de Contribución

¿Pero todo año? ¿Aunque lo venda a principios de año?

SÍ… pero NO.

Si no decís nada al respecto en los pactos de la escritura -ni tampoco en las arras-, y te limitas, como vendedor, a acreditar que has pagado el Impuesto de Bienes Inmuebles y punto, el comprador… «se irá de rositas».

Pero si dices «esta boca es mía» puedes hacer una de estas dos cosas:

Opción A) Lo ideal: pactar con el comprador un prorrateo de pagos, en función de los días en los que has estado en la casa hasta el día de la firma de la escritura de Compraventa.

Opción B) En defecto de lo anterior, que sepas, amigo vendedor que, una vez hayas pagado el IBI, puedes reclamar al comprador la parte proporcional de lo que has abonado y que no te correspondía.

Es decir, puedes pedirle que pague todo el período desde que firmáis la escritura de compraventa hasta el final del año en curso.

Todo con una sencilla regla de tres para sacar el Porcentaje en un pequeño ejemplo:

Si has pagado, como vendedor, un importe de IBI de 600€ y firmáis la Compraventa un  6 de abril,  hasta dicha fecha, incluida, habrán transcurrido 96 días y por tanto:

365 días ————– 600€

96 días —————-  157,80€

Por tanto,  157,80 € es la cantidad que te correspondería pagar a ti, vendedor, como dueño de la casa hasta la firma de la escritura.

Y 600€ -157,80 € = 442,20 € es el importe que le correspondería pagar al comprador por el resto del año.

¿Y si el vendedor no aporta el Recibo de Contribución porque aún no le ha sido notificado o porque se le ha traspapelado? ¿Se puede firmar?

Si no le ha sido notificado, lo correcto es que al menos aporte el correspondiente al ejercicio anterior, es decir, el del año pasado.

Y si no aporta ninguno, SÍ que se puede firmar, pero el Notario lo advertirá en la escritura, y el comprador deberá aceptar los riesgos que ello conlleva, lo que no os recomiendo. No obstante, el Notario por medio de la Plataforma SIGNO  puede verificar directamente con algunos Ayuntamientos (OJO, no todos), si el inmueble está al corriente de pagos de Recibos de Contribución.

Si no está al corriente de pago, El Recibo de Contribución, se puede otorgar la escritura de Compraventa, recomendando, como solución, que se le descuente al vendedor del importe que tenga que recibir.

Ejemplito:

Si la casa vale 100.000 € y el IBI que se adeuda son 2500 € = se le pagarían 97.500 € (o incluso algo menos si pactáis el precio del pequeño quebradero de cabeza que supone tramitar dichos pagos pendientes del Recibo de Contribución).

Por último, es importante que aportéis el Recibo de Contribución, además, para facilitar al Notario, y a sus empleados, la obtención del Certificado Catastral Descriptivo y Gráfico,  e incluso, para que evitar que por parte de las Oficinas Liquidadoras de las Consejerías de Hacienda os «giren una Liquidación Complementaria».

Hasta pronto…

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Parece que por fin están empezando a brotar aquellos «brotes verdes» de los que hablaba Zapatero. Y con ellos también brotan los compradores: los que os vais a casar o a vivir con vuestras parejas  y queréis tener vuestra casa en propiedad, o los que queréis vivir independientes de vuestras familias, los que queréis invertir en un inmueble para alquilarlo, los que queréis invertir para dejarlo en donación o herencia a vuestros hijos, los que queréis especular o «dar un pelotazo», etc.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Los Bancos han vuelto a abrir sus poderosas zarpas y , aunque sea de momento de forma tímida y precavida, el dinero vuelve a circular accionando nuevamente la maquinaria inmobiliaria….. hasta nueva orden….

Por tanto, qué mejor manera de empezar con nuestras Píldoras Notariales que hablando de la Piedra Angular de nuestro pasado y, muy probable próximo BOOM INMOBILIARIO:

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS.

Pero antes, tan solo  una pequeña consideración acerca de las PÍLDORAS NOTARIALES: Son Píldoras GENÉRICAS -cómo no-, a pesar de que posteriormente tratemos de ajustar su  contenido, con nuevas Píldoras o en la Categoría de Consultas, a supuestos concretos.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Bueno, ahora sí,  vamos a allá:

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS se puede formalizar en DOCUMENTO PRIVADO ( lo cual no os recomiendo en absoluto si no queréis tener problemas a largo plazo); o en DOCUMENTO PÚBLICO.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

En este último caso, se firma en la Notaría que libremente hayáis acordado parte vendedora y parte compradora.

PASOS A SEGUIR EN LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE URBANO (en otras Píldoras os los iremos desarrollando):

1º) LA PARTE VENDEDORA DEBE APORTAR:

  • Sus DOCUMENTOS IDENTIFICATIVOS: DNI O NIE, no vale sólo Pasaporte!!!
  • El TÍTULO DE PROPIEDAD: la escritura o el documento en virtud del cual es dueñ@ del inmueble que se va a vender.
  • El ÚLTIMO RECIBO DE CONTRIBUCIÓN: También llamado IBI, del presente año, o del anterior si aún no ha sido notificado.
  • El CERTIFICADO DE GASTOS DE COMUNIDAD: del Edificio en el que se integra el inmueble(en caso de pertenecer a un Edificio o Comunidad de Propietarios).
  • El CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: para locales y viviendas, con las excepciones previstas en la Legislación aplicable.
  • La ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE CARGAS, con la NOTA SIMPLE: que no está afecta por ninguna hipoteca, o derecho real que grave el inmueble.

2º) LA PARTE COMPRADORA DEBE APORTAR:

  • Sus DOCUMENTOS DE IDENTIDAD: DNI O NIE, no vale sólo Pasaporte!!!
  • Los MEDIOS DE PAGO: «LA PASTA» para comprar el inmueble, vamos…..

3º) ¿YA LO TENEMOS TODO?

Entonces ya podéis concretar fecha y hora para firmar en Notaría.

Es muy importante que no te saltes los pasos 1º y 2º si no quieres tener serios problemas y retrasos el día de la firma, tal y como os  contaba en el Primer Post » OFICIAL DE NOTARÍA ONLINE»

4º) COMPARECENCIA EN NOTARÍA, LECTURA Y FIRMA:

EL DÍA «D»… la cita en Notaría, comparecéis con toda la documentación que os he comentado –original -si es que en los pasos 2º y 3º la enviasteis por email o dejasteis copias-.

El Notario os leerá la escritura y, si estáis de acuerdo, firmaréis ambas partes -y el propio Notario- al final de la escritura matriz.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

5º) TRAMITACIÓN POSTERIOR: LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Es fundamental que la escritura de Compraventa sea inscrita en el Registro de la Propiedad competente, para que surta efectos frente a terceros. Y para ello, obligatoriamente deberás pagar -o presentar- el Impuesto correspondiente.

Y hasta aquí la 1ª PÍLDORA: LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS.

Para más info busca en el resto de Píldoras Notariales.

Hasta pronto…

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

Vamos a ver si te resulta familiar la historia que te cuento a continuación:

Hoy es un día especial. Estás nervios@. Esta noche no has pegado ojo. Has quedado con la Inmobiliaria en  el Banco a las 9:00 para dar los importes para la preparación de cheques y firmar un montón de papeles más..

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

…Estás feliz, pero a la vez muy inquiet@: tu novi@ y tú vais a compraros, por fin….  ¡¡¡VUESTRA CASA!!!. Lleváis unos años ahorrando para pagar los tremendos gastos derivados de su formalización.

Finalmente el Banco no os puede dar toda la financiación que necesitabais puesto que su política comercial, tras el estallido de la Burbuja Inmobiliaria, se ha vuelto más restrictiva; y te toca pagar, al menos un 20 por ciento del precio de la compra + los gastos de la operación.

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

Además, has acudido al Banco con tus padres y con los de tu pareja, que no van sólo de apoyo logístico, sino que tienen que firmar como avalistas del préstamo que vais a pedir tú y tu novi@, porque los de «Riesgos» del Banco se niegan a dar el préstamo en caso contrario.

Puedes echarte atrás, por supuesto, pero resulta que hace un par de semanas firmasteis, con los ojos y oídos tapados por la ilusión, un contrato de arras en cuyas estipulaciones se decía expresamente que, en caso de renunciar, perderías los 20.000 euros que tus padres y los padres de tu pareja os habían prestado para «señalizar» el contrato de arras.

      OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

 

Tras salir del Banco, te diriges a la Notaría que figuraba designada en el contrato de arras. No la conoces, realmente no conoces ninguna, ya que  NUNCA habías ido al Notario, nunca hizo falta, a «eso van los que tienen pasta» pensabas….

Una vez llegas, te pasan a una Sala, donde esperas un par de horas (o tres), porque resulta que la firma «tiene pegas»: no aparece para CANCELAR SU HIPOTECA el Banco con el que tu hoy vendedor, había firmado su préstamo hipotecario; la provisión de fondos no estaba bien calculada por la gestoría del Banco porque nadie había reparado (tampoco tú, por supuesto), que los gastos de la compraventa no eran con arreglo a Ley, sino que todos los pagabas tú -así lo firmaste en el mandato de venta-; el vendedor no ha aportado el Certificado de Gastos de Comunidad y hay que localizar al Administrador, la Vivienda que vas a comprar es de VPO;  y para colmo aparece en la Nota Simple del Registro una pequeña Anotación de Certificación de Dominio y Cargas, que también hay que cancelar y que tampoco está provisionada.

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

Los ánimos se caldean, el permiso de tres horas que te habían dado en el trabajo te los has ventilado hace cincuenta minutos y llamas para excusarte; hace 2 horas que le diste tu DNI al Oficial de la Notaría y te acercas para «ver qué pasa», ¿»eso no debía estar ya preparado antes»?.

Finalmente, tras cuatro horas en la Notaría, NO se ha conseguido firmar NADA. De hecho, se ha pospuesto la operación hasta nueva orden, a ti te apetece mandarlo todo a un sitio muy lejano, y no te cuento a tus padres y a tu novi@.

Y por fin, 4 días después, y 2 días antes de que se pase el plazo para el otorgamiento ante Notario, previsto en el contrato de arras, y no sin antes haber movido cielo y tierra con el Banco, la Inmobiliaria, la Notaría y la Gestoría, te vuelven a citar para el día siguiente: en esta ocasión sólo tienes que esperar un par de horas desde que llegas al despacho del Notari@, ya que al gestor que firma en nombre del Banco estaba formalizando en otra Notaría.

Y entonces entra el señor Fedatario Público en la Sala: hace salir a los vendedores, y comienza a leeros a tu novi@ y a ti (y a vuestros papis)  la escritura de Préstamo, «un tostón» de ciento y pico páginas, que parece redactado en alguna extraña lengua oriental, mientras vosotros a estas alturas ya cruzáis los dedos para que los vendedores aún sigan fuera de la sala para entrar de nuevo a venderos la casa (…..).

Y podríamos seguir añadiendo situaciones, más o menos complejas y/o dramáticas. Tal vez estamos siendo muy exagerados y no tienen por qué, ni de lejos, darse este tipo de situaciones juntas…. pero seguro que a más de un@ os resulta familiar…

En OFICIAL DE NOTARIA ONLINE te echamos un cabo,  tratando desde nuestra humilde visión de Oficiales de Notaría, de aportar nuestro «granito de arena», adentrándoos en la Oficina Notarial, planteando supuestos y situaciones y, de paso, resolver vuestras dudas.

Hasta pronto…

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

A grandes rasgos, en una Notaría te puedes encontrar con los siguientes Profesionales:

EL NOTARIO y los empleados de la Notaría: OFICIALES DE NOTARÍA, COPISTAS,  personal de PÓLIZAS y personal de  ADMINISTRACIÓN.

Empecemos por el Jefe (o la Jefa):

EL NOTARIO (desmontando Mitos):

Cuando éramos «algo» más jóvenes y nos cuestionábamos aquello de qué voy a ser de mayor, recuerdo aquella visión pueril que muchos teníamos de un Notario, como aquella persona que se había sacado una oposición muy dura, en la que había que estudiar lo imposible,  que estaba «forrado de pasta», que llevaba un puro, una pluma y un reloj muy caros, y que, sentado en su impresionante sillón de piel, se limitaba a poner su autógrafo en un papel  para luego cobrarte un dineral por no haber hecho nada.

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

De dichos mitos hay dos que son ciertos o, según el caso, parcialmente ciertos:

1º) DIFICULTAD DE LA OPOSICIÓN:
Es indiscutible que, cualquiera que quiera ser Notari@, debe presentarse a una de las oposiciones más duras que, a nivel Estatal, existen en España.

El temario es descomunal y abarca TODO, absolutamente TODOS los asuntos que, potencialmente, te pueden surgir  en una Notaría: Civil, Mercantil, Fiscal…

La media de estas oposiciones oscila entre los 3 y los 5 años, para los más rápidos en conseguirlo, pudiendo llegar hasta los 10 ó más años, en el caso de los más rezagados, y nunca por ello, menos meritorios.

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

En el camino muchos «perecen en el intento», sin que les quede absolutamente NADA que les suponga un premio en su Currículum Vitae, o sin que puedan acceder a una Bolsa de Trabajo que, en cambio, sí
sucede en otro tipo de oposiciones, como por ejemplo, a la Administración Pública.

2º) ELEVADAS GANANCIAS:

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.
Desde luego, hay que reconocer que la aplicación del Arancel Notarial puede, a priori, resultar elevada para los clientes que, en muchos casos, no les queda otra que  ir «a morir» a la Notaría.

No obstante, los que «conocemos el paño» en muchas ocasiones podemos llegar a concluir lo contrario, si tenemos en cuenta la gran cantidad de obligaciones y cometidos que tiene el Notario -y por ende su personal- cada vez que se firma un documento en su despacho, tal y como iremos viendo en futuras entradas.

No son pocas las veces en que hemos oído de los clientes que el Notario «les ha cobrado una pasta»por su escritura, sin haberse detenido a verificar la procedencia de los gastos.

Las ganancias dependen del volumen y del tipo de documento: al contrario que le sucede a la mayoría de funcionarios públicos, los beneficios obtenidos por el Notario vienen determinados por la cantidad y por la cuantía (el importe) de los documentos que se firman.

Aquí está la diferencia: el Notario actúa en este caso (salvando las distancias) como un autónomo, como un empresario que debe dar muy buen servicio para que los clientes acudan a firmar a su despacho y su sueldo está, en gran parte, condicionado por esto.

Sí, es verdad, no hay muchos Notarios en España (en otros países el acceso a esta profesión, su número y su funcionamiento son diferentes), y sí, también es cierto que hay muchos potenciales interesados en acudir a una Notaría, pero tú,LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA. como cliente, tienes libertad para elegir en qué Notaría quieres firmar la Compra de tu Casa, tu Testamento, o unos Poderes Generales, por ejemplo.

Podríamos pensar que si eres Notario en una Capital de Provincia importante, a pesar de que en la misma haya más competencia por metro cuadrado, es probable que obtengas más beneficios que si lo eres
de una Notaría de  «donde Cristo perdió el gorro». Pero ojo, porque en
en las Capitales de Provincia, el Notario, no puede permitirse el lujo de sacarse la oposición y «tirarse a la bartola» sino que, muy al contrario, si
quiere que el negocio marche bien, debe hacer una importante labor comercial y, por supuesto, ser muy competente ante las, en muchos casos, enormes exigencias formales de los distintos tipos de clientes que se presentan en su despacho.

Como ya hemos dicho antes, no olvidemos  que el Notario, como si de un profesional liberal se tratase, a pesar de supuestamente ser funcionario público, depende en gran medida de la situación económica que le rodea. De tal modo que, si nos remontamos a la época del BOOM INMOBILIARIO, se firmaban documentos notariales como churros con las beneficiosas consecuencias a su favor. Justo lo contrario de lo que ocurrió con el pinchazo de la Burbuja Inmobiliaria.

 

3º) PONEN SU AUTÓGRAFO… ¡Y  A COBRAR!: FALSO.

Si bien es cierto que el Notario suele tener,  empleados que dependen de él y que lo descargan considerablemente de trabajo, ello  no le exime de la responsabilidad de controlar la legalidad de lo que se prepara y luego firma, so pena de fuertes sanciones en caso de incumplimiento.

Muchos Notarios  no se limitan sólo a revisar los documentos preparados por sus Oficiales, sino que también se encargan ellos mismos de redactarlos.

El Notario tiene la obligación de leer y explicar los documentos que se le presentan a los clientes, los cuales tienen también derecho a leerlos por sí mismos, y pueden aclarar, previamente, durante la firma, así como en cualquier momento posterior al otorgamiento, cualquier duda o cuestión que les surja en relación con el contenido de dicho documento.

Junto con estas funciones, en próximas entradas os detallaremos otras que igualmente conllevan un gran trabajo y responsabilidad para el Notario y, cómo no, su plantilla, tales como la remisión de Índices que, hoy por hoy, aumentan considerablemente la carga de trabajo a la Oficina Notarial, habiendo dejado de representar,  un «chollo de trabajo», ejercer esta digna profesión.

LOS OFICIALES DE NOTARÍA:

Los Oficiales de Notaría son las personas encargadas de redactar los documentos que van a ser firmados por el Notario junto con los clientes.

En función de su categoría laboral pueden tener conocimientos para redactar desde escrituras supuestamente más sencillas (Auxiliares), hasta las más complejas (Oficial Primero o Segundo).

Entre los Oficiales de Notaría podéis encontraros con Abogados, Licenciados en Derecho, Económicas, o con estudios en dichas disciplinas, o incluso sin ellos, pero que cuentan con muchos años de experiencia y sobrada capacidad para desempeñar perfectamente su trabajo (en caso contrario os aseguro que no estarían donde están). Incluso entre ellos hay antiguos opositores a Notarías, Registros, etc.

Como os decía, saben muy bien lo que hacen, y son personas de confianza no sólo del Notario, sino, cómo no, de muchos clientes que acuden habitualmente a hacer negocios a la Notaría.

 LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

Y esa confianza se basa en que la gran mayoría no se limita  a redactar, sino que  también asesora a los clientes para encontrar el enfoque adecuado a cada supuesto concreto. Pueden estar especializados en determinadas materias: Hipotecas, Sociedades, Compraventas, Herencias, Poderes, Testamentos, etc,….. o de todas a la vez.

En algunas Notarías de menos volumen o con menos personal, tienen que ser todavía más polivalentes, llegando incluso a facturar las escrituras, envíar Índices, e incluso sacar las Copias de las escrituras para que se las lleven los clientes.

EL PERSONAL DE PÓLIZAS

Hasta no hace muchos años,  principios de Siglo XXI, se distinguía entre el Cuerpo de Notarios y el de Corredores de Comercio, éste último encargado de intervenir documentos mercantiles, entre otros muchos, Préstamos Personales, Pólizas, Compraventas de Valores, Letras, etc. Tenías que acudir a ellos para firmar la financiación del coche o para que le dieran financiación a tu empresa.

Tras la fusión de ambos en uno, el de Notarios, éstos han asumido aquéllas funciones, pero de la preparación de dichos documentos se sigue encargando  el personal de Pólizas quienes, además, deben realizar una excelente labor comercial tanto con los clientes como con los propios Bancos y Financieras.

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

Al igual que ocurre con los Oficiales de Notaría, en muchas ocasiones el personal de Pólizas puede desempeñar, en función del número de empleados, otras labores de Notaría, como facturar, expedir copias, testimonios, legitimaciones, etc.

LOS COPISTAS 

No, no se limitan a hacer fotocopias….., ni tampoco a darle a Imprimir a las escrituras que han preparado los Oficiales y/o el Notario.

Además de tener que ser igual de polivalentes, e incluso más en algunos casos, que los dos tipos de empleados mencionados anteriormente, el personal de Copias o «Copistas» expide las Copias Autorizas y Simples de las Escrituras, efectúa las correcciones detectadas y anotadas por el Notario en la lectura de la escritura, alertan de posibles fallos formales en las propias escrituras que deberán ser posteriormente  subsanados ante el Notario; contactan y remiten documentación por medios telemáticos a los Registros de la Propiedad y Mercantiles, a los Ayuntamientos, a las Consejerías de Economía y Hacienda de las Comunidades Autónomas, despachan con gestores, con clientes, y un largo etcétera de funciones desconocidas para cualquiera que llegue a la Notaría y pida una Copia «para ya» y se extrañe de no «llevársela puesta» de inmediato.

ADMINISTRACIÓN 

Son los empleados de la Notaría que facturan las escrituras, las Actas y en muchos casos, también las «Pólizas» que se firman en las Notarías, junto con los Testimonios, Legitimaciones y cualquier otro documento Notarial.

Para facturar utilizan el «Arancel Notarial», hoy por hoy volcado en los programas de gestión de las Notarías.

Contactan con los gestores, con los asesores, con los abogados, en definitiva, con los clientes en general informándoles acerca de: presupuestos y provisiones de fondos solicitados por los clientes, avisan a estos cuando el documento Notarial está listo para retirar y su importe, reclaman las facturas pendientes; contabilizan ingresos y gastos, resuelven dudas y reclamaciones de los clientes  al respecto del importe de  la factura de Notaría, obviamente puede consultársela a ellos, pudiendo reclamar al propio Notario e, incluso, al Colegio Notarial competente para verificar que la Factura se adecúa al Arancel Notarial.

Junto a la función de facturar, son los principales encargados de remitir el Índice Notarial, cuyo nombre correcto es el Índice Único Informatizado Notarialen el que se recogen todos, absolutamente toooodos los datos de los documentos que se han firmado en la Notaría….pero de esto ya os hablaré en otro Post.

Y, como ya he dicho antes, en muchos casos se encargan también de las Copias o de las Pólizas o de la redacción de escrituras, o de todo a la vez.

PERSONAL DE RECEPCIÓN

Son los que reciben a «Porta Gayola» a los clientes

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y, por lo general, los primeros que «pagan el pato» en las distintas situaciones incómodas que pueden generarse en una Notaría, como suele suceder en cualquier otro lugar de trabajo de cara al público.

Atienden a los clientes, tanto a los que llaman por teléfono, como a los que contactan por email con la Notaría y, cómo no, a los que se  personan en la Notaría con un incendio bajo el brazo.

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Y no sólo eso, sino que además  desempeñan labores de otros departamentos de la Oficina Notarial tales como las de Copistas, Administración, Pólizas y, por qué no, las propias de los Oficiales de Notaría, todo ello, al igual que en las restantes «categorías» profesionales, en función del tipo de Notaría, de su localización y, cómo no, de su volumen de trabajo.

 

TODOS los empleados de la Notaría son, al igual que el propio Notario,  grandes profesionales, con una enorme capacidad de trabajo y dedicación.

Un respeto para todos ellos.

Hasta pronto…