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El Certificado de Eficiencia Energética

El Certificado de Eficiencia Energética es….. este documento:

El Certificado de Eficiencia Energética

Nos viene impuesto por la Unión Europea y lo tenemos regulado en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Y también en el  Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

En síntesis, con El Certificado de Eficiencia Energética, el Técnico competente, «califica» con una letra -que va de la A a la G- a tu inmueble, en función de su consumo de energía  que se estima necesario en condiciones normales de funcionamiento y ocupación.

El Técnico competente comprobará, entre otras cosas,  la energía consumida en calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación.

Si tras la visita, los colores de vuestro certificado son anaranjados,  

vuestro inmueble podrá venderse igualmente…

El único inconveniente que tiene El Certificado de Eficiencia Energética es, simplemente, tener que pagarlo. Su precio medio  oscila entre los 120€ y los 250 €, pero OJO, siempre en función de las circunstancias del inmueble: metros cuadrados, tipo de inmueble, ubicación, etc…por lo que, en ocasiones, las variaciones al alza pueden ser considerables.

El Certificado de Eficiencia Energética

¿Quién debe conseguir El Certificado de Eficiencia Energética?

Pues quien tiene que aportar toda la documentación del inmueble que se va a vender: TÚ, AMIGO VENDEDOR. 

¿Y si me niego a aportarlo? El Certificado de Eficiencia Energética

Si te niegas a aportar El Certificado de Eficiencia Energética te arriesgas a una sanción pecuniaria prevista en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios……y muy especialmente en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana…en cuyas Disposiciones Adicionales 12 y 13 se regula las infracciones en relación con el El Certificado de Eficiencia Energética y sus correspondientes sanciones.

Las sanciones por no aportar El Certificado de Eficiencia Energética oscilan entre los 300 y los 6.000 euros.

Vale, y ¿cuándo tengo que obtener el Certificado de Eficiencia Energética?

Lo habitual es que lo facilites a la Notaría unos días antes de la firma, junto con el resto de la documentación, pero El Certificado de Eficiencia Energética

1º) Si vas a firmar un contrato de arras, lo correcto es que ya para entonces lo tengas preparado para poder acreditar su existencia.

2º) Aún te digo más, si lo vas anunciando por ahí, en los conocidos portales inmobiliarios, en blogs, en inmobiliarias, en ese momento ya deberías tenerlo en tu poder ya que también en este caso te podrían sancionar.

El Certificado de Eficiencia Energética

¿Y si lo que voy a vender es una plaza de garaje?

Para una plaza de garaje no hace falta El Certificado de Eficiencia Energética.

Tampoco hace falta en los siguientes casos:

Entonces, si no hace falta para garajes, supongo que tampoco hará falta para locales comerciales, ¿verdad?.

Pues SÍ, me temo que sí que es necesario El Certificado de Eficiencia Energética para la venta de un LOCAL COMERCIAL.

¿Y si al final pactamos vendedor y comprador que, de momento no se vende el inmueble, sino que firmamos un contrato de alquiler durante un tiempo hasta que se decida a comprarlo?

La Ley que regula El Certificado de Eficiencia Energética no solo establece que sea obligatorio para vender, sino también para alquilar, siendo igualmente ésta una obligación del dueño del inmueble.

¿Y si nos hemos despistado el vendedor y/o el Técnico competente y por el motivo X no contamos con El Certificado de Eficiencia Energética el día que acudimos a la Notaría a firmar la compraventa? ¿Se negará el Notario a firmar?

El Notario hará la oportuna advertencia acerca de la necesidad de aportarlo, así como de la posible sanción en caso de no hacerlo.

Y si finalmente conseguís El Certificado de Eficiencia Energética al poco de firmarse la compraventa podéis incluso aportarlo para su incorporación posterior en la escritura.

No obstante NO OLVIDES que es un documento que tiene una vigencia de 10 AÑOS, y que debes entregárselo COMPLETO al comprador para que pueda seguir haciendo uso del mismo.

Hasta pronto…

 

 

El Certificado de Gastos de Comunidad

El Certificado de Gastos de Comunidad 

Otro documento a aportar en la escritura de Compraventa es El Certificado de Gastos de Comunidad: si el inmueble que vas a vender está integrado en un Edificio, por lo general, tendrás que pagar unos gastos periódicos (trimestrales, mensuales, o como esté pactado en las Normas de Comunidad) por el «disfrute» de las zonas y elementos comunes:

El Certificado de Gastos de Comunidad

gastos de ascensor, ….

…de luz y agua de los portales o del garaje, el portero automático, jardín, piscina, etc.

El Certificado de Gastos de Comunidad

Y con El Certificado de Gastos de Comunidad acreditas tú, VENDEDOR, que estás al corriente de dichos Gastos hasta la fecha del otorgamiento de la escritura.

Pero ojo porque El Certificado de Gastos de Comunidad también puede alertar de que tienes alguna cantidad pendiente con la Comunidad de Propietarios, o que se ha pactado alguna próxima derrama a pagar en las próximas semanas o meses….lo cual puede hace recular al comprador en su interés por comprar o, simplemente, complicar la Compraventa.

Así que, para evitar susceptibilidades:

1º) Solicítalo con tiempo al Administrador de la Finca, si es que tenéis a uno contratado, para que puedas detectar cualquier incidencia tanto sobre el bien que vas a vender como sobre el propio Certificado que te hayan expedido: imagínate que el Secretario (cargo ejercido generalmente por el propio Administrador) os expide una Certificación que presenta erratas en cuanto al número de la puerta, y en lugar de la puerta 6ª resulta que figuras como dueñ@ de la puerta 7ª ; o supón que se hace constar que adeudas el último trimestre y resulta que sí que estás al corriente pero, por el motivo que sea, todavía no consta actualizado en la base de datos del Administrador.

El Certificado de Gastos de Comunidad

Si dicho Certificado de Gastos de Comunidad te lo expiden con la suficiente antelación, unos días antes de firmar la escritura, tienes tiempo de subsanarlo, o de solventar problemas con la parte compradora, sin demasiados quebraderos de cabeza.

Pero si tardas en pedirlo o si se demoran demasiado en entregártelo, cualquier sorpresa de última hora puede perjudicar una compraventa, hasta el punto de hacerla inviable o suspenderla con la consiguiente pérdida de tiempo y dinero para todos los intervinientes en la operación: vendedor, comprador, banco, asesor o abogado, gestor, oficial, Notario…

 

2º) Aporta el ORIGINAL firmado a la Notaría, si no puedes antes, al menos el día de la firma: pero si te esperas al último día para llevar el original, envía antes una copia del mismo para que el Oficial de Notaría encargado de preparar la escritura, o el propio Notario,  puedan comprobar que todo está en orden o, en caso contrario, puedan proponer soluciones frente a cualquier problema inesperado.

Ten en cuenta que, aunque ya hayáis hablado comprador y vendedor acerca de cualquier «problemilla sin importancia» que aparezca en el Certificado de Gastos de Comunidad…..lo que hace un par de semanas no parecía tener importancia, el día del otorgamiento de la escritura al comprador se le puede hacer una bola muuuy grande, y convertirse en un problemón, más que nada porque ese día….., el día D….la firma, tal vez el comprador/a…o su pareja, o los padres de ambos, pueden caer en la cuenta de la trascendencia que tiene lo que van a firmar, porque se van a dejar una pasta en la operación y, de pronto, dejan de quitarle importancia a cosas que en realidad, la tienen.

«envía antes una copia del mismo al Oficial de Notaría»

3º) ¿Y si no lo trae, pero me jura por Snoopy que está al corriente?

Entonces volvemos al supuesto similar que os comentaba cuando os hablaba de la posibilidad de no aportar el vendedor el Recibo de Contribución: te toca fiarte de lo que está manifestando con las consecuencias que ello puede suponer.

No olvides que el propio inmueble puede responder de las deudas derivadas de los Gastos de Comunidad. 

4º) ¿Sabías que desde las Notarías te pueden solicitar  El Certificado de Gastos de Comunidad al Administrador de forma telemática?

Pues sí, es  algo relativamente novedoso, unos pocos años hace  que se implantó en las Notarías la posibilidad de solicitar y obtener el propio Notario,  a través del Sistema SIGNO El Certificado de Gastos de Comunidad.

Pero El Certificado de Gastos de Comunidad….ni se te ocurra plantarte en la Notaría el día de la firma (tampoco el día anterior) solicitando que te lo pidan a través de la indicada Plataforma Notarial ya que, por muy majo, dispuesto y trabajador que sea el Oficial o empleado de Notaría encargado de hacer la solicitud, ni siquiera el propio Notario, pueden pedir para YA, El Certificado de Gastos de Comunidad…bueno sí….pueden pedirlo…. y esperar sentados a recibirlo….

El Certificado de Gastos de Comunidad

Tened en cuenta que la solicitud le llega al Administrador quien no tiene porqué expedir de forma inmediata dicho Certificado. De hecho, la media de espera más optimista fácilmente puede rondar los 2-3 días.

Por tanto, este servicio que ofrece el Notariado, requiere la misma antelación que os comentaba en el punto 1º  para evitar problemas de última hora que perjudiquen la operación.

Así que, ya sabes:

Si quieres firmar con tranquilidad, 

aporta el Certificado de Comunidad.

Hasta pronto….

El Recibo de Contribución

El Recibo de Contribución

Cuando en nuestra Píldora sobre la Compraventa enumeramos el Recibo de Contribución, nos referimos al justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir, el Impuesto anual que, como sabéis, pagamos al Ayuntamiento competente-salvo excepciones y con carácter general- por el hecho de ser propietarios de un inmueble.

Para más info aquí os pego un enlace de la web Noticias Jurídicas con la legislación aplicable:

El Recibo de Contribución

¿Quién  tiene que aportar el Recibo de Contribución?

El vendedor debe ser quien acredite que está al corriente de los pagos del IBI.

Pero, si he vendido mi casa y ya no voy a vivir en ella ¿Por qué tengo que ser yo el que lo pague?

Porque tú eres el que aparece como titular del inmueble a fecha 1 de enero, por tanto, en principio tú eres el que debe pagarlo.

El Recibo de Contribución

¿Pero todo año? ¿Aunque lo venda a principios de año?

SÍ… pero NO.

Si no decís nada al respecto en los pactos de la escritura -ni tampoco en las arras-, y te limitas, como vendedor, a acreditar que has pagado el Impuesto de Bienes Inmuebles y punto, el comprador… «se irá de rositas».

Pero si dices «esta boca es mía» puedes hacer una de estas dos cosas:

Opción A) Lo ideal: pactar con el comprador un prorrateo de pagos, en función de los días en los que has estado en la casa hasta el día de la firma de la escritura de Compraventa.

Opción B) En defecto de lo anterior, que sepas, amigo vendedor que, una vez hayas pagado el IBI, puedes reclamar al comprador la parte proporcional de lo que has abonado y que no te correspondía.

Es decir, puedes pedirle que pague todo el período desde que firmáis la escritura de compraventa hasta el final del año en curso.

Todo con una sencilla regla de tres para sacar el Porcentaje en un pequeño ejemplo:

Si has pagado, como vendedor, un importe de IBI de 600€ y firmáis la Compraventa un  6 de abril,  hasta dicha fecha, incluida, habrán transcurrido 96 días y por tanto:

365 días ————– 600€

96 días —————-  157,80€

Por tanto,  157,80 € es la cantidad que te correspondería pagar a ti, vendedor, como dueño de la casa hasta la firma de la escritura.

Y 600€ -157,80 € = 442,20 € es el importe que le correspondería pagar al comprador por el resto del año.

¿Y si el vendedor no aporta el Recibo de Contribución porque aún no le ha sido notificado o porque se le ha traspapelado? ¿Se puede firmar?

Si no le ha sido notificado, lo correcto es que al menos aporte el correspondiente al ejercicio anterior, es decir, el del año pasado.

Y si no aporta ninguno, SÍ que se puede firmar, pero el Notario lo advertirá en la escritura, y el comprador deberá aceptar los riesgos que ello conlleva, lo que no os recomiendo. No obstante, el Notario por medio de la Plataforma SIGNO  puede verificar directamente con algunos Ayuntamientos (OJO, no todos), si el inmueble está al corriente de pagos de Recibos de Contribución.

Si no está al corriente de pago, El Recibo de Contribución, se puede otorgar la escritura de Compraventa, recomendando, como solución, que se le descuente al vendedor del importe que tenga que recibir.

Ejemplito:

Si la casa vale 100.000 € y el IBI que se adeuda son 2500 € = se le pagarían 97.500 € (o incluso algo menos si pactáis el precio del pequeño quebradero de cabeza que supone tramitar dichos pagos pendientes del Recibo de Contribución).

Por último, es importante que aportéis el Recibo de Contribución, además, para facilitar al Notario, y a sus empleados, la obtención del Certificado Catastral Descriptivo y Gráfico,  e incluso, para que evitar que por parte de las Oficinas Liquidadoras de las Consejerías de Hacienda os «giren una Liquidación Complementaria».

Hasta pronto…

El Título de Propiedad

El Título de Propiedad

El Título de Propiedad es el documento que te acredita como propietario del bien que vas a vender (en  el caso de la compraventa) .

El Título de Propiedad

Lo habitual es que el Título de Propiedad consista en una Copia Autorizada de una escritura de Herencia o de Compraventa, o de otras menos conocidas para todos como una Liquidación de Gananciales o una Extinción de Condominio.

También es posible que el Título de Propiedad sea un documento todavía menos frecuente como, por ejemplo: una Sentencia Judicial, un Expediente, y hasta un Documento Privado.

Lo correcto es que aportéis el Documento «ORIGINAL» que deberá llevar unidos los cajetines de la Oficina Liquidadora y del Registro de la Propiedad competentes.

Registradores de España

Si no podéis llevar el Título de Propiedad original a la Notaría antes de empezar a preparar la escritura el Notario o el Oficial encargado, tampoco está mal que lo llevéis el día de la firma y que antes se la adelantéis escaneada por email, por fax, o por el medio que consideréis oportuno. De este modo se puede «hacer camino» pidiendo la Nota Simple al Registro de la Propiedad desde la propia Notaría para verificar que «todo está en orden».

Además, lo fetén es que, una vez firmada la Compraventa, el Notario lo haga constar en la -ya vetusta- Copia Autorizada, con la fecha y su nombre de Notario autorizante. De este modo, el Título de Propiedad queda inutilizado.

Hasta aquí, lo ideal, lo correcto….y ahora hablemos de la cruda realidad: en la práctica, resulta habitual que no se aporte el original inscrito -porque se ha perdido o traspapelado-, sino una fotocopia o, como mucho, una copia simple de la escritura.

Con todo, la Notaría pedirá SIEMPRE, -salvo expresa renuncia de los compradores (lo cual en este último caso sería jugar a la Ruleta Rusa)-, Nota Simple al Registro de la Propiedad competente, entre otras cosas, para comprobar que el inmueble que va a ser objeto de Compraventa, está a nombre de los vendedores, además de la comprobación de cargas sobre el inmueble.

¿Y qué ocurre si tengo la Copia Autorizada y no veo ningún cajetín, ni impresos, ni nada que acredite que está inscrito a mi nombre?

Tranqui….como te he dicho, la Notaría verificará primero, por si acaso, si finalmente está inscrita, con la petición de Nota Simple….y si no lo está….hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad antes de inscribir la otra…

Entonces….¿¿¿no se puede hacer la venta???

¡¡¡Me «vence» el contrato de arras!!!

El Título de Propiedad

Tranqui 2: No pasa nada, se pueden tramitar «en cola», de forma sucesiva, lo único que hay que ser precavidos para asegurar la inscripción y, en su caso, el pago previo de Impuestos, reteniendo parte del precio, como ya veremos en otro Post.

Por lo tanto,

Si quieres firmar con total seguridad,

no olvides llevar el Título de Propiedad.

 

Hasta pronto…

Los Documentos Identificativos

Los Documentos Identificativos

Cuando hablábamos de Los Documentos Identificativos en la 1ª Píldora Notarial sobre la documentación que tenían que aportar tanto del comprador como del vendedor en la  Compraventa de inmuebles urbanos nos referíamos fundamentalmente al Documento Nacional de Identidad (D.N.I.) o  al Número de Identificación de Extranjeros (N.I.E.).

1) En cuanto al D.N.I., ya sabéis que se trata del Documento Identificativo de uso más habitual, pero eso sí, un aviso importante: No vale aparecer por la Notaría con el DNI de cuando tomasteis la Comunión. NO vayáis a FIRMAR con el D.N.I. CADUCADO.

Hasta hace bien poco, se daba cierto margen a que uno se personara de esa guisa en la Notaría, pero en la actualidad, se ha incrementado considerablemente esta exigencia a la hora de otorgar un documento Notarial, entre otras razones, debido a la nueva obligación del Notario de Digitalizar los D.N.I., a través del Sistema Integrado de Gestión del Notariado (SIGNO).

  • ¿Y las personas «mayores»? Si comparecen en la Notaría con el D.N.I. con validez permanente pueden, en caso contrario se lo tienen que renovar.

 

  • ¿Y si me presento con el Permiso de Conducir? NO, no te presentes con el Permiso de Conducir que tampoco tiene validez en Notaría.Los Documentos Identificativos
  • ¿Y si me conoce el Notario? PUES SÍ, si te conoce el Notario  SÍ que puedes firmar, porque él da fe de conocimiento de que tú eres quien dices ser.

 

  • Incluso cabe la posibilidad, si se te olvidó, o no pudiste aportar el DOCUMENTO DE IDENTIDAD  que comparezcas en Notaría con dos Testigos de Conocimiento.

Ojo, porque estas dos últimas opciones, aunque admisibles, chocarán con la obligación que tiene el Notario Digitalizar los D.N.I., a través del Sistema Integrado de Gestión del Notariado (SIGNO), y ya tenemos el «lío armao».

2) Y en lo que se refiere al N.I.E.:

Es el utilizado en la mayoría de las ocasiones por extranjeros que, bien no son residentes, o bien no concurren en ellos las circunstancias suficientes para obtener el D.N.I..

Puede darse también el caso de algún Español que, por circunstancias excepcionales como la de vivir en el extranjero desde hace muchos años, no tiene D.N.I. y tiene que solicitar un N.I.E..

Dos advertencias sobre el N.I.E.:

– Por sí solo el N.I.E. NO sirve para identificarse, puesto que es un Documento Identificativo de carácter Fiscal, DEBE ACOMPAÑARLE OTRO -CON FOTO– EN EL CUAL SE IDENTIFIQUE al interesado.

Se admiten muchas opciones: el NIE en formato «HOJA VERDE COMUNITARIA» + Pasaporte, o «idem» + Documento de Identidad del País respectivo; también están los Permisos de Residencia que llevan el NIE incluido….                          Los Documentos Identificativos

  • SIN EL N.I.E. PRÁCTICAMENTE NO PUEDES FIRMAR NADA: sólo documentos que no tengan trascendencia fiscal, por ejemplo, un Poder Especial -precisamente- para que te expidan el N.I.E.

Por tanto, NO PODRÁS FIRMAR una Compraventa, un Préstamo, una Herencia; constituir una Sociedad, etc…

 

3) Aprovechamos para hacer un breve comentario acerca del  Código de Identificación Fiscal (C.I.F.) para el caso de que, además, los comparecientes actúen, en la compraventa, en nombre y representación de una persona jurídica, como por ejemplo, una Sociedad.

NO hace falta que el apoderado comparezca en la Notaría con la Tarjeta con el CIF. De hecho nunca se pide, ya que, bien en el nombramiento del cargo del representante de dicha Sociedad, o bien en la consulta que desde las propias Notarías se efectúa al Registro Mercantil, se puede averiguar perfectamente.

Importante: Cuando se trata de una empresa extranjera no puede firmar con el CIF de su país, necesita obtener un NIE también, y  no sólo la empresa, el Administrador, el Apoderado, en definitiva, quien la represente debe comparecer con un NIE.

Y hasta aquí el Post sobre Los Documentos Identificativos.

Así que ya sabes:
SI ERES  PERSONA DILIGENTE,
AL NOTARIO CON EL DNI VIGENTE.

Hasta pronto…