La Nota Simple

La Nota Simple es este documento:

La Nota Simple

La Nota Simple la expide el Registro de la Propiedad y sirve para acreditar dos cosas:

1) Que la escritura en la que apareces como propietario está inscrita en el Registro de la Propiedad:

Es decir, para confirmar que eres tú, amigo VENDEDOR, quien consta en dicho Registro como dueño del inmueble que vas a vender, y que no está a nombre de otra persona.

No son pocas las ocasiones en las que un vendedor no ha llevado a inscribir su compraventa o la herencia de sus padres al Registro de la Propiedad y, en consecuencia, no aparece como dueño en la Nota Simple.

Entonces, si no está todavía a mi nombre en el Registro de la Propiedad, ¿no puedo vender?

Por supuesto que sí, pero hay que tomar una serie de precauciones antes para garantizar al comprador la inscripción a su nombre.

¿Qué precauciones?

Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.

La Nota Simple

Del importe que hayáis pactado como precio habrá que restar una cantidad «X» para provisionar la inscripción en el Registro de la Propiedad -y, en su caso, el pago de Impuestos- del Título de Propiedad previo, que te acredita como dueño.

De ese modo, primero se podrá inscribir esa escritura gracias a la cual eres dueño y luego la siguiente, es decir, la compraventa en la que tú vendes al comprador.

Os pongo un ejemplo:

Pedro compró su casa hace 20 años: pagó su precio, firmó en la Notaría, recogió la escritura y la guardó bien segura en un cajón de su habitación, para no perderla.

Ahora va a mudarse y se va a comprar otra, pero necesita primero vender la suya para tener dinero para pagarla.  Ha llegado a un acuerdo con su amigo Pablo para vendérsela por  100.000 €.

Han pedido cita con el Notario o con el Oficial de la Notaría para asegurarse de que todo está en orden y así poner fecha de firma.

Pedro, que es muy responsable, lleva consigo toda la documentación: su D.N.I., el Recibo de Contribución, el Certificado de Gastos de Comunidad, el de Eficiencia Energética y, cómo no, el Título de Propiedad impoluto, recién sacadito de su cajón, después de 20 años.

En la reunión con el Oficial de la Notaría éste se percata de que la escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad, porque no hay ningún cajetín ni anotación que lo acredite.

¿Y ahora qué?

Lo único que hay que hacer en este caso, es inscribir la compraventa que firmó  Pedro hace 20 años en el Registro de la Propiedad, previo paso por Oficinas Liquidadoras.

El coste de dichos trámites se calcula en unos 1500€…

Por tanto, de los 100.000€ a recibir por Pedro, Pablo, le retendrá 1500 €, y le dará la diferencia (98.500€).

¿Y qué hará Pablo con esos 1500€?

Se los entregará a un asesor o gestor administrativo para que realice el trámite de la 1ª compraventa de Pedro hasta que se inscriba en el Registro. Y una vez inscrita, liquidará cuentas el gestor con Pedro…sí….con Pedro…de tal modo que si sobra algo de $ tras la tramitación, se lo devolverá a Pedro, y si falta, se lo pedirá también a Pedro.

De este modo, el comprador, Pablo, se queda tranquilo porque tiene la garantía de que el Título de Propiedad anterior se inscribirá a nombre de Pedro y así luego podrá inscribir Pablo el suyo a su nombre.

¿Y no puede tramitar el título previo Pedro o Pablo y así nos ahorramos los honorarios del gestor?

Por supuesto! pero entonces os va a tocar fiaros el uno del otro y, habiendo dinero de por medio, no os lo aconsejo ya que:

  • Si el encargado de tramitarlo es Pedro el vendedor, Pablo tendrá que confiar en que su amigo -que ya ha cobrado el precio de venta- se encargará de hacer todos los trámites hasta inscribir el Título previo….¿y si no lo hace?, ¿y si tarda demasiado? ¿y si liquida mal los Impuestos?….recuerda, amigo comprador,  que en esto de las inscripciones en el Registro el tiempo corre siempre en tu contra…
  • Si el encargado de tramitarlo es el propio Pablo el comprador, el riesgo es menor puesto que éste es el principal interesado en que toda la gestión se efectúe rápida y correctamente, precisamente por lo dicho anteriormente. Pero, por un lado, la liquidación de los  1500 € no la estará efectuando un tercero independiente sino una de las partes y ello sin entrar a valorar, como en el caso anterior, los conocimientos de gestión documental que tenga Pablo.

Así que ya sabes:

Si quieres un trámite garantizado,

confía en un asesor experimentado.

2)La Nota Simple sirve también para comprobar si el inmueble que vas a vender TIENE O NO TIENE CARGAS.

Las Cargas son la «guinda» de ese denso pastel llamado Compraventa que pueden hacer que toda la operación se vaya al traste si no somos lo suficientemente previsores.

Por lo general la Carga más habitual que podemos encontrar en la Nota Simple es una HIPOTECA que, como sabes, supone poner tu casa (o cualquier otro inmueble) en garantía del Préstamo que pediste para comprarla, o para reformarla…….

La Nota Simple

…o para ambas cosas y, ya de paso comprarte un coche e irte de viaje a Honolulu con toda la familia (yo sobreviví a la Burbuja Inmobiliaria).

Además de una hipoteca nos podemos encontrar con otras cargas y anotaciones, sobre las que hablaremos en otro momento, como la Condición Resolutoria, la Certificación de Dominio y Cargas, el Embargo, un Arrendamiento, Afecciones fiscales, Servidumbres, etc.

La Nota Simple

La Nota Simple hay que mirarla con Lupa.

Algunas cargas, como un Embargo, saltan a la vista por su aparente gravedad, pero otras que parecen inofensivas, como una Afección fiscal, pueden conllevar también un riesgo, y nunca debemos tomárnoslas a la ligera.

Si en La Nota Simple no aparecen cargas, perfecto, se puede firmar la compraventa sin problemas.

Pero….¿¿¿y si hay cargas??? 

La Nota Simple

Tranquilos…

La Solución es la misma que en el caso de que el vendedor no aparezca todavía en el Registro como dueño: tomar Precauciones.

¿Qué precauciones?

Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.

La Nota Simple

¿Pero cuánto dinero hay que retener? ¿ A quién hay que retenérselo?

¿Quién lo tramita? ¿Cuánto cuesta?

Pues, como diría  Pau Donés…..Depende….

Depende del tipo de carga, de su valor, de la cantidad adeudada, y un largo etcétera que vamos a resolver con otro ejemplo similar de nuestros amigos Pedro Vendedor y Pablo Comprador:

Resulta que cuando Pedro compró hace 20 años la casa que ahora va a vender, al igual que la mayoría de los mortales, pidió un Préstamo a un Banco de 15 millones de pesetas (90.151,81€). En garantía de ese préstamo  tuvo que hipotecar la casa que acababa de comprar.

Por fin, 15 años después, pagó «la última letra». Tan contento se puso que recuerda perfectamente que organizó una cena con los amigos para celebrarlo.

Así que,  mientras el «aguafiestas» del  Oficial de la Notaría  le muestra la Nota Simple del Registro en la que consta en el apartado CARGAS, la hipoteca de los 90 y pico mil euros, Pedro no deja de repetir: «que le digo yo a usted que ese préstamo ya está cancelado» y «yo no le debo nada a ese  Banco»….

OJO: No es lo mismo AMORTIZAR todo el Préstamo que CANCELAR la Hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Para cancelar la hipoteca, salvo excepciones, hace falta que se firme una escritura de CANCELACIÓN DE HIPOTECA.

¿Quien la firma? Los representantes del Banco tendrán firmarla en la Notaría.

¿Quién la paga? Tú, Pedro Vendedor.

¿Y cuánto cuesta?….si pediste en su día 90.151,81€, y hoy ya está amortizado, sólo tienes gastos de formalización e inscripción: unos 700 €.

¿Ese dineral me va a cobrar el Notario? No, ten en cuenta que con ese importe se paga la Notaría, el Registro y al Gestor. No hay que pagar Impuestos…de momento….

¿Y me puedo ahorrar al gestor?   Por supuesto (salvo que Pablo vaya a hipotecar la casa que te compra), pero en ese caso volvemos al supuesto anterior -de Título previo no inscrito- de tener que confiar en el otro contratante, por muy amigo tuyo que sea…. La Nota Simple

Con el dinero no se juega: no olvides que siempre es mejor seguir siendo amigo de tu amigo que pasar a ser su primo.

Por tanto, si el precio eran 100.000 € y la Cancelación de Hipoteca cuesta 700 € = 99300€ recibirá Pedro Vendedor cuando venda a Pablo Comprador y los 700 € le serán entregados al gestor para que tramite la Cancelación.

Vale, ¿Y qué documentación tengo que aportar?

Lo habitual es facilitarle al Notario o al  Oficial de la Notaría, el Certificado original de que has pagado todo el préstamo, también llamado «CERTIFICADO DE CANCELACIÓN» O «CERTIFICADO DE SALDO CERO».

¿Y quién me da ese Certificado? Te lo tiene que expedir el mismo Banco que va a Cancelar la Hipoteca: en dicho Certificado de Saldo Cero tiene que constar que el Préstamo Hipotecario  que afectaba a la finca registral que Pedro va a vender ahora, ya está cancelado.

El Banco me pide 90 € por expedirme el Certificado, ¿tengo que pagárselo?

Sí, siempre que esté previsto en las condiciones del Préstamo Hipotecario que firmaste en su día con ese Banco…ahí lo dejo…..

Hasta pronto….

 

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Parece que por fin están empezando a brotar aquellos «brotes verdes» de los que hablaba Zapatero. Y con ellos también brotan los compradores: los que os vais a casar o a vivir con vuestras parejas  y queréis tener vuestra casa en propiedad, o los que queréis vivir independientes de vuestras familias, los que queréis invertir en un inmueble para alquilarlo, los que queréis invertir para dejarlo en donación o herencia a vuestros hijos, los que queréis especular o «dar un pelotazo», etc.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Los Bancos han vuelto a abrir sus poderosas zarpas y , aunque sea de momento de forma tímida y precavida, el dinero vuelve a circular accionando nuevamente la maquinaria inmobiliaria….. hasta nueva orden….

Por tanto, qué mejor manera de empezar con nuestras Píldoras Notariales que hablando de la Piedra Angular de nuestro pasado y, muy probable próximo BOOM INMOBILIARIO:

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS.

Pero antes, tan solo  una pequeña consideración acerca de las PÍLDORAS NOTARIALES: Son Píldoras GENÉRICAS -cómo no-, a pesar de que posteriormente tratemos de ajustar su  contenido, con nuevas Píldoras o en la Categoría de Consultas, a supuestos concretos.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Bueno, ahora sí,  vamos a allá:

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS se puede formalizar en DOCUMENTO PRIVADO ( lo cual no os recomiendo en absoluto si no queréis tener problemas a largo plazo); o en DOCUMENTO PÚBLICO.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

En este último caso, se firma en la Notaría que libremente hayáis acordado parte vendedora y parte compradora.

PASOS A SEGUIR EN LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE URBANO (en otras Píldoras os los iremos desarrollando):

1º) LA PARTE VENDEDORA DEBE APORTAR:

  • Sus DOCUMENTOS IDENTIFICATIVOS: DNI O NIE, no vale sólo Pasaporte!!!
  • El TÍTULO DE PROPIEDAD: la escritura o el documento en virtud del cual es dueñ@ del inmueble que se va a vender.
  • El ÚLTIMO RECIBO DE CONTRIBUCIÓN: También llamado IBI, del presente año, o del anterior si aún no ha sido notificado.
  • El CERTIFICADO DE GASTOS DE COMUNIDAD: del Edificio en el que se integra el inmueble(en caso de pertenecer a un Edificio o Comunidad de Propietarios).
  • El CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: para locales y viviendas, con las excepciones previstas en la Legislación aplicable.
  • La ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE CARGAS, con la NOTA SIMPLE: que no está afecta por ninguna hipoteca, o derecho real que grave el inmueble.

2º) LA PARTE COMPRADORA DEBE APORTAR:

  • Sus DOCUMENTOS DE IDENTIDAD: DNI O NIE, no vale sólo Pasaporte!!!
  • Los MEDIOS DE PAGO: «LA PASTA» para comprar el inmueble, vamos…..

3º) ¿YA LO TENEMOS TODO?

Entonces ya podéis concretar fecha y hora para firmar en Notaría.

Es muy importante que no te saltes los pasos 1º y 2º si no quieres tener serios problemas y retrasos el día de la firma, tal y como os  contaba en el Primer Post » OFICIAL DE NOTARÍA ONLINE»

4º) COMPARECENCIA EN NOTARÍA, LECTURA Y FIRMA:

EL DÍA «D»… la cita en Notaría, comparecéis con toda la documentación que os he comentado –original -si es que en los pasos 2º y 3º la enviasteis por email o dejasteis copias-.

El Notario os leerá la escritura y, si estáis de acuerdo, firmaréis ambas partes -y el propio Notario- al final de la escritura matriz.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

5º) TRAMITACIÓN POSTERIOR: LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Es fundamental que la escritura de Compraventa sea inscrita en el Registro de la Propiedad competente, para que surta efectos frente a terceros. Y para ello, obligatoriamente deberás pagar -o presentar- el Impuesto correspondiente.

Y hasta aquí la 1ª PÍLDORA: LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS.

Para más info busca en el resto de Píldoras Notariales.

Hasta pronto…

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

Vamos a ver si te resulta familiar la historia que te cuento a continuación:

Hoy es un día especial. Estás nervios@. Esta noche no has pegado ojo. Has quedado con la Inmobiliaria en  el Banco a las 9:00 para dar los importes para la preparación de cheques y firmar un montón de papeles más..

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…Estás feliz, pero a la vez muy inquiet@: tu novi@ y tú vais a compraros, por fin….  ¡¡¡VUESTRA CASA!!!. Lleváis unos años ahorrando para pagar los tremendos gastos derivados de su formalización.

Finalmente el Banco no os puede dar toda la financiación que necesitabais puesto que su política comercial, tras el estallido de la Burbuja Inmobiliaria, se ha vuelto más restrictiva; y te toca pagar, al menos un 20 por ciento del precio de la compra + los gastos de la operación.

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Además, has acudido al Banco con tus padres y con los de tu pareja, que no van sólo de apoyo logístico, sino que tienen que firmar como avalistas del préstamo que vais a pedir tú y tu novi@, porque los de «Riesgos» del Banco se niegan a dar el préstamo en caso contrario.

Puedes echarte atrás, por supuesto, pero resulta que hace un par de semanas firmasteis, con los ojos y oídos tapados por la ilusión, un contrato de arras en cuyas estipulaciones se decía expresamente que, en caso de renunciar, perderías los 20.000 euros que tus padres y los padres de tu pareja os habían prestado para «señalizar» el contrato de arras.

      OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

 

Tras salir del Banco, te diriges a la Notaría que figuraba designada en el contrato de arras. No la conoces, realmente no conoces ninguna, ya que  NUNCA habías ido al Notario, nunca hizo falta, a «eso van los que tienen pasta» pensabas….

Una vez llegas, te pasan a una Sala, donde esperas un par de horas (o tres), porque resulta que la firma «tiene pegas»: no aparece para CANCELAR SU HIPOTECA el Banco con el que tu hoy vendedor, había firmado su préstamo hipotecario; la provisión de fondos no estaba bien calculada por la gestoría del Banco porque nadie había reparado (tampoco tú, por supuesto), que los gastos de la compraventa no eran con arreglo a Ley, sino que todos los pagabas tú -así lo firmaste en el mandato de venta-; el vendedor no ha aportado el Certificado de Gastos de Comunidad y hay que localizar al Administrador, la Vivienda que vas a comprar es de VPO;  y para colmo aparece en la Nota Simple del Registro una pequeña Anotación de Certificación de Dominio y Cargas, que también hay que cancelar y que tampoco está provisionada.

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Los ánimos se caldean, el permiso de tres horas que te habían dado en el trabajo te los has ventilado hace cincuenta minutos y llamas para excusarte; hace 2 horas que le diste tu DNI al Oficial de la Notaría y te acercas para «ver qué pasa», ¿»eso no debía estar ya preparado antes»?.

Finalmente, tras cuatro horas en la Notaría, NO se ha conseguido firmar NADA. De hecho, se ha pospuesto la operación hasta nueva orden, a ti te apetece mandarlo todo a un sitio muy lejano, y no te cuento a tus padres y a tu novi@.

Y por fin, 4 días después, y 2 días antes de que se pase el plazo para el otorgamiento ante Notario, previsto en el contrato de arras, y no sin antes haber movido cielo y tierra con el Banco, la Inmobiliaria, la Notaría y la Gestoría, te vuelven a citar para el día siguiente: en esta ocasión sólo tienes que esperar un par de horas desde que llegas al despacho del Notari@, ya que al gestor que firma en nombre del Banco estaba formalizando en otra Notaría.

Y entonces entra el señor Fedatario Público en la Sala: hace salir a los vendedores, y comienza a leeros a tu novi@ y a ti (y a vuestros papis)  la escritura de Préstamo, «un tostón» de ciento y pico páginas, que parece redactado en alguna extraña lengua oriental, mientras vosotros a estas alturas ya cruzáis los dedos para que los vendedores aún sigan fuera de la sala para entrar de nuevo a venderos la casa (…..).

Y podríamos seguir añadiendo situaciones, más o menos complejas y/o dramáticas. Tal vez estamos siendo muy exagerados y no tienen por qué, ni de lejos, darse este tipo de situaciones juntas…. pero seguro que a más de un@ os resulta familiar…

En OFICIAL DE NOTARIA ONLINE te echamos un cabo,  tratando desde nuestra humilde visión de Oficiales de Notaría, de aportar nuestro «granito de arena», adentrándoos en la Oficina Notarial, planteando supuestos y situaciones y, de paso, resolver vuestras dudas.

Hasta pronto…