La Nota Simple es este documento:
La Nota Simple la expide el Registro de la Propiedad y sirve para acreditar dos cosas:
1) Que la escritura en la que apareces como propietario está inscrita en el Registro de la Propiedad:
Es decir, para confirmar que eres tú, amigo VENDEDOR, quien consta en dicho Registro como dueño del inmueble que vas a vender, y que no está a nombre de otra persona.
No son pocas las ocasiones en las que un vendedor no ha llevado a inscribir su compraventa o la herencia de sus padres al Registro de la Propiedad y, en consecuencia, no aparece como dueño en la Nota Simple.
Entonces, si no está todavía a mi nombre en el Registro de la Propiedad, ¿no puedo vender?
Por supuesto que sí, pero hay que tomar una serie de precauciones antes para garantizar al comprador la inscripción a su nombre.
¿Qué precauciones?
Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.
Del importe que hayáis pactado como precio habrá que restar una cantidad «X» para provisionar la inscripción en el Registro de la Propiedad -y, en su caso, el pago de Impuestos- del Título de Propiedad previo, que te acredita como dueño.
De ese modo, primero se podrá inscribir esa escritura gracias a la cual eres dueño y luego la siguiente, es decir, la compraventa en la que tú vendes al comprador.
Os pongo un ejemplo:
Pedro compró su casa hace 20 años: pagó su precio, firmó en la Notaría, recogió la escritura y la guardó bien segura en un cajón de su habitación, para no perderla.
Ahora va a mudarse y se va a comprar otra, pero necesita primero vender la suya para tener dinero para pagarla. Ha llegado a un acuerdo con su amigo Pablo para vendérsela por 100.000 €.
Han pedido cita con el Notario o con el Oficial de la Notaría para asegurarse de que todo está en orden y así poner fecha de firma.
Pedro, que es muy responsable, lleva consigo toda la documentación: su D.N.I., el Recibo de Contribución, el Certificado de Gastos de Comunidad, el de Eficiencia Energética y, cómo no, el Título de Propiedad impoluto, recién sacadito de su cajón, después de 20 años.
En la reunión con el Oficial de la Notaría éste se percata de que la escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad, porque no hay ningún cajetín ni anotación que lo acredite.
¿Y ahora qué?
Lo único que hay que hacer en este caso, es inscribir la compraventa que firmó Pedro hace 20 años en el Registro de la Propiedad, previo paso por Oficinas Liquidadoras.
El coste de dichos trámites se calcula en unos 1500€…
Por tanto, de los 100.000€ a recibir por Pedro, Pablo, le retendrá 1500 €, y le dará la diferencia (98.500€).
¿Y qué hará Pablo con esos 1500€?
Se los entregará a un asesor o gestor administrativo para que realice el trámite de la 1ª compraventa de Pedro hasta que se inscriba en el Registro. Y una vez inscrita, liquidará cuentas el gestor con Pedro…sí….con Pedro…de tal modo que si sobra algo de $ tras la tramitación, se lo devolverá a Pedro, y si falta, se lo pedirá también a Pedro.
De este modo, el comprador, Pablo, se queda tranquilo porque tiene la garantía de que el Título de Propiedad anterior se inscribirá a nombre de Pedro y así luego podrá inscribir Pablo el suyo a su nombre.
¿Y no puede tramitar el título previo Pedro o Pablo y así nos ahorramos los honorarios del gestor?
Por supuesto! pero entonces os va a tocar fiaros el uno del otro y, habiendo dinero de por medio, no os lo aconsejo ya que:
- Si el encargado de tramitarlo es Pedro el vendedor, Pablo tendrá que confiar en que su amigo -que ya ha cobrado el precio de venta- se encargará de hacer todos los trámites hasta inscribir el Título previo….¿y si no lo hace?, ¿y si tarda demasiado? ¿y si liquida mal los Impuestos?….recuerda, amigo comprador, que en esto de las inscripciones en el Registro el tiempo corre siempre en tu contra…
- Si el encargado de tramitarlo es el propio Pablo el comprador, el riesgo es menor puesto que éste es el principal interesado en que toda la gestión se efectúe rápida y correctamente, precisamente por lo dicho anteriormente. Pero, por un lado, la liquidación de los 1500 € no la estará efectuando un tercero independiente sino una de las partes y ello sin entrar a valorar, como en el caso anterior, los conocimientos de gestión documental que tenga Pablo.
Así que ya sabes:
Si quieres un trámite garantizado,
confía en un asesor experimentado.
2)La Nota Simple sirve también para comprobar si el inmueble que vas a vender TIENE O NO TIENE CARGAS.
Las Cargas son la «guinda» de ese denso pastel llamado Compraventa que pueden hacer que toda la operación se vaya al traste si no somos lo suficientemente previsores.
Por lo general la Carga más habitual que podemos encontrar en la Nota Simple es una HIPOTECA que, como sabes, supone poner tu casa (o cualquier otro inmueble) en garantía del Préstamo que pediste para comprarla, o para reformarla…….
…o para ambas cosas y, ya de paso comprarte un coche e irte de viaje a Honolulu con toda la familia (yo sobreviví a la Burbuja Inmobiliaria).
Además de una hipoteca nos podemos encontrar con otras cargas y anotaciones, sobre las que hablaremos en otro momento, como la Condición Resolutoria, la Certificación de Dominio y Cargas, el Embargo, un Arrendamiento, Afecciones fiscales, Servidumbres, etc.
La Nota Simple hay que mirarla con Lupa.
Algunas cargas, como un Embargo, saltan a la vista por su aparente gravedad, pero otras que parecen inofensivas, como una Afección fiscal, pueden conllevar también un riesgo, y nunca debemos tomárnoslas a la ligera.
Si en La Nota Simple no aparecen cargas, perfecto, se puede firmar la compraventa sin problemas.
Pero….¿¿¿y si hay cargas???
Tranquilos…
La Solución es la misma que en el caso de que el vendedor no aparezca todavía en el Registro como dueño: tomar Precauciones.
¿Qué precauciones?
Retener dinero en concepto de Provisión de Fondos.
¿Pero cuánto dinero hay que retener? ¿ A quién hay que retenérselo?
¿Quién lo tramita? ¿Cuánto cuesta?
Pues, como diría Pau Donés…..Depende….
Depende del tipo de carga, de su valor, de la cantidad adeudada, y un largo etcétera que vamos a resolver con otro ejemplo similar de nuestros amigos Pedro Vendedor y Pablo Comprador:
Resulta que cuando Pedro compró hace 20 años la casa que ahora va a vender, al igual que la mayoría de los mortales, pidió un Préstamo a un Banco de 15 millones de pesetas (90.151,81€). En garantía de ese préstamo tuvo que hipotecar la casa que acababa de comprar.
Por fin, 15 años después, pagó «la última letra». Tan contento se puso que recuerda perfectamente que organizó una cena con los amigos para celebrarlo.
Así que, mientras el «aguafiestas» del Oficial de la Notaría le muestra la Nota Simple del Registro en la que consta en el apartado CARGAS, la hipoteca de los 90 y pico mil euros, Pedro no deja de repetir: «que le digo yo a usted que ese préstamo ya está cancelado» y «yo no le debo nada a ese Banco»….
OJO: No es lo mismo AMORTIZAR todo el Préstamo que CANCELAR la Hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Para cancelar la hipoteca, salvo excepciones, hace falta que se firme una escritura de CANCELACIÓN DE HIPOTECA.
¿Quien la firma? Los representantes del Banco tendrán firmarla en la Notaría.
¿Quién la paga? Tú, Pedro Vendedor.
¿Y cuánto cuesta?….si pediste en su día 90.151,81€, y hoy ya está amortizado, sólo tienes gastos de formalización e inscripción: unos 700 €.
¿Ese dineral me va a cobrar el Notario? No, ten en cuenta que con ese importe se paga la Notaría, el Registro y al Gestor. No hay que pagar Impuestos…de momento….
¿Y me puedo ahorrar al gestor? Por supuesto (salvo que Pablo vaya a hipotecar la casa que te compra), pero en ese caso volvemos al supuesto anterior -de Título previo no inscrito- de tener que confiar en el otro contratante, por muy amigo tuyo que sea…. 
Con el dinero no se juega: no olvides que siempre es mejor seguir siendo amigo de tu amigo que pasar a ser su primo.
Por tanto, si el precio eran 100.000 € y la Cancelación de Hipoteca cuesta 700 € = 99300€ recibirá Pedro Vendedor cuando venda a Pablo Comprador y los 700 € le serán entregados al gestor para que tramite la Cancelación.
Vale, ¿Y qué documentación tengo que aportar?
Lo habitual es facilitarle al Notario o al Oficial de la Notaría, el Certificado original de que has pagado todo el préstamo, también llamado «CERTIFICADO DE CANCELACIÓN» O «CERTIFICADO DE SALDO CERO».
¿Y quién me da ese Certificado? Te lo tiene que expedir el mismo Banco que va a Cancelar la Hipoteca: en dicho Certificado de Saldo Cero tiene que constar que el Préstamo Hipotecario que afectaba a la finca registral que Pedro va a vender ahora, ya está cancelado.
El Banco me pide 90 € por expedirme el Certificado, ¿tengo que pagárselo?
Sí, siempre que esté previsto en las condiciones del Préstamo Hipotecario que firmaste en su día con ese Banco…ahí lo dejo…..
Hasta pronto….
