Cancelación de Hipoteca

Con mucha frecuencia me encuentro con operaciones de compraventa en las que los vendedores se quedan muy sorprendidos cuando les digo que en la Nota Simple que he solicitado al Registro de la Propiedad, figura una hipoteca que ya habían amortizado hace años, debido a que jamás se llegó a formalizar la La Cancelación de Hipoteca.

Cancelación de Hipoteca

¿Cómo que tengo que hacer una Cancelación de Hipoteca?!! ¡Ese préstamo ya lo pagué hace mil años!», «¡Esa deuda ya está cancelada!», «¡Buf, pero si eso ya está más que liquidado!……, ¡si a mí el Banco me dijo que ya no les debía nada!…

Por supuesto, tienes razón: el Préstamo que en su día te concedió el Banco ya está pagado y ya no le debes nada ….pero no es suficiente con eso ya que….

Cancelación de Hipoteca

El problema lo tienes con la HIPOTECA que constituiste a favor de aquel Banco en garantía de tus obligaciones de pago:


NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA

Efectivamente, NO DESAPARECE POR ARTE DE MAGIA , sigue anotada en el Registro hasta que el propio Banco la CANCELE mediante escritura de CARTA DE PAGO Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA y ésta se inscriba luego en el mismo Registro de la Propiedad.

Bueno, pero entonces, ¿qué tengo que hacer para cancelar la hipoteca? ¿Cómo se Cancela una Hipoteca?

Lo hacemos en tres pasos:

1º) PRIMER PASO: «PÁGALA».

Cancelación de Hipoteca

Obviamente, si quiero que desaparezca una hipoteca derivada de un préstamo que en su día pedí, éste tiene que quedar íntegramente amortizado.

Ok, ya está pagado, el mes pasado terminé de pagar el último de los 300 plazos mensuales de la hipoteca…Y AHORA…??:

2º) SEGUNDO PASO: DEMUÉSTRALO:

Después de amortizar el préstamo, aparte de celebrarlo por todo lo alto…

debes solicitar y obtener del mismo Banco, un CERTIFICADO DE SALDO CERO, o CERTIFICADO DE DEUDA CERO, o CERTIFICADO DE AMORTIZACIÓN o CANCELACIÓN ECONÓMICA.

Cancelación de Hipoteca

Llámalo como quieras: todos las denominaciones significan lo mismo.

Sobre esto una «pequeña» advertencia:

PUEDEN COBRARTE POR EXPEDIRTE DICHO CERTIFICADO.

Cancelación de Hipoteca

«Pueden» en este caso significa «posibilidad», no necesariamente «derecho», es decir, que podría darse el caso que El Banco pretenda cobrarte entre 60 y 120 euros aproximadamente, por la emisión de dicho Certificado.

«Pero, entonces, ¿ pueden o no obligarme a pagar el Certificado de Cancelación Económica?«:

DEPENDE DE SI LO «PACTASTE» O NO CUANDO FIRMASTE EL PRÉSTAMO CON EL BANCO que ahora tiene que expedirte el Certificado.

Si no lo pactaste, si no aparece en la escritura de Préstamo Hipotecario que en su día firmaste, o en otras escrituras de modificación posteriores, no tienes porqué pagar por la expedición de dicho Certificado.

No cuela que te digan que «es la política o las condiciones del Banco», que «no tienes cuenta en el Banco», que «son órdenes de arriba», que «siempre se hace así»… NO TIENES POR QUÉ PAGAR NINGUNA COMISIÓN en ese supuesto.

Distinta es la situación de los préstamos actuales, que cuentan con un número de folios similar al de las páginas amarillas, en cuya inmensidad suelen estar previstos todos los casos habidos y por haber de cobro de comisiones, incluida la comisión de formalización de la escritura de cancelación de hipoteca.

En este último caso, en principio sí que te tienen cogid@……y toca pasar por el aro….

3º) TERCER PASO: FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA:

Cancelación de Hipoteca

Una vez tenemos el Certificado de Saldo Cero expedido por el Banco, ya se puede otorgar la escritura de Cancelación de Hipoteca en la Notaría.

¿Entonces tengo que ir a firmar a la Notaría para cancelar?

TÚ NO……, EL BANCO es el que tiene que acudir a la Notaría, representado por sus apoderados para que estos firmen la escritura de Cancelación de Hipoteca: en ella se describe el inmueble que fue hipotecado a favor del Banco, el Préstamo que motivó dicha hipoteca, y los solicitantes de la cancelación (que en la mayoría de los casos son los propios deudores) .

Una vez firmada la escritura de Carta de Pago y Cancelación de Hipoteca, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad que le corresponda en función de la ubicación del inmueble que fue hipotecado: por ejemplo, si se trata de una vivienda que está en la Ciudad de Toledo, el Registro de la Propiedad competente será uno de los 3 de Toledo.

Antes de presentarla en el Registro, la escritura debes «pasarla» por la Oficina Liquidadora, al igual que el propio Registro, competente territorialmente.

En muchas ocasiones la Oficina Liquidadora está ubicada en las mismas instalaciones del propio Registro de la Propiedad.

«O sea, que encima de que tuve que pagar una pasta en Impuestos cuando pedí el Préstamo, ¿ahora también tengo que volver a tributar para que me inscriban la cancelación?»

Tranqui…..no, de momento (no lo diré muy alto por si nos oyen) no hay que pagar Impuestos por una escritura de Cancelación de Hipoteca, basta con cumplimentar los impresos correspondientes pero con cuota a pagar CERO.

«Entonces….., en total ¿Cuánto me cuesta cancelar una hipoteca?, ¿es muy caro cancelar una hipoteca?»

No es de los documentos más caros, pero al igual que en todos los documentos de los llamados «con cuantía», su precio viene determinado por el valor que consta en escritura: cuanto más elevado es el importe reseñado en la escritura, más caro es su precio, que viene establecido en el Arancel Notarial.

«Pero, ¿el importe de qué hay que hacer constar en la escritura? ¿del préstamo que he cancelado? ¿de lo que me quedaba por amortizar? ¿del valor del inmueble?»

NO, de la total responsabilidad de la Hipoteca, es decir, de la suma del Importe del Préstamo/Crédito que en su día te concedieron, más los intereses ordinarios, los de demora, las costas judiciales y los gastos extrajudiciales.

Por ejemplo:

Imagina que en su día pediste un préstamo de 100.000 € para comprar tu casa, que tuviste que hipotecar para garantizar su devolución.

Pues bien, a ese importe que te prestaban, se añadió una cantidad para intereses ordinarios y de demora, así como para costas y gastos que aproximadamente estaría entre un 60% y un 80% del importe del préstamo.

La suma de todas esas cantidades (100.000€ + 60/80%) es la TOTAL RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, por ejemplo, en total 160.000€.

Ésa es la cantidad que serviría de base arancelaria para calcular los honorarios del Notario, del Registrador y, en su caso, de la Gestoría.

Muy bien, pero ¿cuánto me cuesta una cancelación?

Pues en este caso que nos ocupa el coste total aproximado estará por los 600€

¿Tanto cobra el Notario por una ( #$»!¥@$! ) cancelación de hipoteca?

Noooo…de ese importe la Notaría cobrará unos 150/200€, el Registro otros tantos, y el Gestor, entre 150/200€.

!Pues a mí el otro día para una cancelación de hipoteca de 100.000€ la gestoría me pidió 900€!

Puede que lo haya hecho porque no quiere pillarse los dedos con la provisión que posteriormente te liquidará una vez finalice el trámite, o puede que los honorarios de dicho gestor sean más elevados que los de otro, o puede ser que lo que realmente cancelas es una hipoteca que afectaba a dos inmuebles (una vivienda y un garaje por ejemplo), o puede ser que junto a dicha carga hipotecaria se estén cancelando otras registrales de distinta naturaleza, etc.

Siguiendo con lo que estaba diciendo, si eres tú, el propio interesado, el propio solicitante de la cancelación, el que se va a encargar de hacer los trámites, los dos gastos de Notaría y Registro serán los únicos que tendrás que afrontar.

Pero si decides tú (o un tercero decide por ti -el comprador o un Banco, por ejemplo-) que es mejor que sea un Gestor el que se encargue de tramitar dicha escritura, tendrás que sumarle también cierta cantidad que puede oscilar entre los 120€ y los 250€.

Sobre qué hacer si el Banco no se anima a ir a la firmar a la Notaría os hablaré en otra Entrada próxima.

Ah! que no se me olvide! también hay ocasiones en las que no se precisa que comparezca el Banco a firmar ninguna escritura, ya os contaré…

Hasta la próxima.

El Certificado de Gastos de Comunidad

El Certificado de Gastos de Comunidad 

Otro documento a aportar en la escritura de Compraventa es El Certificado de Gastos de Comunidad: si el inmueble que vas a vender está integrado en un Edificio, por lo general, tendrás que pagar unos gastos periódicos (trimestrales, mensuales, o como esté pactado en las Normas de Comunidad) por el «disfrute» de las zonas y elementos comunes:

El Certificado de Gastos de Comunidad

gastos de ascensor, ….

…de luz y agua de los portales o del garaje, el portero automático, jardín, piscina, etc.

El Certificado de Gastos de Comunidad

Y con El Certificado de Gastos de Comunidad acreditas tú, VENDEDOR, que estás al corriente de dichos Gastos hasta la fecha del otorgamiento de la escritura.

Pero ojo porque El Certificado de Gastos de Comunidad también puede alertar de que tienes alguna cantidad pendiente con la Comunidad de Propietarios, o que se ha pactado alguna próxima derrama a pagar en las próximas semanas o meses….lo cual puede hace recular al comprador en su interés por comprar o, simplemente, complicar la Compraventa.

Así que, para evitar susceptibilidades:

1º) Solicítalo con tiempo al Administrador de la Finca, si es que tenéis a uno contratado, para que puedas detectar cualquier incidencia tanto sobre el bien que vas a vender como sobre el propio Certificado que te hayan expedido: imagínate que el Secretario (cargo ejercido generalmente por el propio Administrador) os expide una Certificación que presenta erratas en cuanto al número de la puerta, y en lugar de la puerta 6ª resulta que figuras como dueñ@ de la puerta 7ª ; o supón que se hace constar que adeudas el último trimestre y resulta que sí que estás al corriente pero, por el motivo que sea, todavía no consta actualizado en la base de datos del Administrador.

El Certificado de Gastos de Comunidad

Si dicho Certificado de Gastos de Comunidad te lo expiden con la suficiente antelación, unos días antes de firmar la escritura, tienes tiempo de subsanarlo, o de solventar problemas con la parte compradora, sin demasiados quebraderos de cabeza.

Pero si tardas en pedirlo o si se demoran demasiado en entregártelo, cualquier sorpresa de última hora puede perjudicar una compraventa, hasta el punto de hacerla inviable o suspenderla con la consiguiente pérdida de tiempo y dinero para todos los intervinientes en la operación: vendedor, comprador, banco, asesor o abogado, gestor, oficial, Notario…

 

2º) Aporta el ORIGINAL firmado a la Notaría, si no puedes antes, al menos el día de la firma: pero si te esperas al último día para llevar el original, envía antes una copia del mismo para que el Oficial de Notaría encargado de preparar la escritura, o el propio Notario,  puedan comprobar que todo está en orden o, en caso contrario, puedan proponer soluciones frente a cualquier problema inesperado.

Ten en cuenta que, aunque ya hayáis hablado comprador y vendedor acerca de cualquier «problemilla sin importancia» que aparezca en el Certificado de Gastos de Comunidad…..lo que hace un par de semanas no parecía tener importancia, el día del otorgamiento de la escritura al comprador se le puede hacer una bola muuuy grande, y convertirse en un problemón, más que nada porque ese día….., el día D….la firma, tal vez el comprador/a…o su pareja, o los padres de ambos, pueden caer en la cuenta de la trascendencia que tiene lo que van a firmar, porque se van a dejar una pasta en la operación y, de pronto, dejan de quitarle importancia a cosas que en realidad, la tienen.

«envía antes una copia del mismo al Oficial de Notaría»

3º) ¿Y si no lo trae, pero me jura por Snoopy que está al corriente?

Entonces volvemos al supuesto similar que os comentaba cuando os hablaba de la posibilidad de no aportar el vendedor el Recibo de Contribución: te toca fiarte de lo que está manifestando con las consecuencias que ello puede suponer.

No olvides que el propio inmueble puede responder de las deudas derivadas de los Gastos de Comunidad. 

4º) ¿Sabías que desde las Notarías te pueden solicitar  El Certificado de Gastos de Comunidad al Administrador de forma telemática?

Pues sí, es  algo relativamente novedoso, unos pocos años hace  que se implantó en las Notarías la posibilidad de solicitar y obtener el propio Notario,  a través del Sistema SIGNO El Certificado de Gastos de Comunidad.

Pero El Certificado de Gastos de Comunidad….ni se te ocurra plantarte en la Notaría el día de la firma (tampoco el día anterior) solicitando que te lo pidan a través de la indicada Plataforma Notarial ya que, por muy majo, dispuesto y trabajador que sea el Oficial o empleado de Notaría encargado de hacer la solicitud, ni siquiera el propio Notario, pueden pedir para YA, El Certificado de Gastos de Comunidad…bueno sí….pueden pedirlo…. y esperar sentados a recibirlo….

El Certificado de Gastos de Comunidad

Tened en cuenta que la solicitud le llega al Administrador quien no tiene porqué expedir de forma inmediata dicho Certificado. De hecho, la media de espera más optimista fácilmente puede rondar los 2-3 días.

Por tanto, este servicio que ofrece el Notariado, requiere la misma antelación que os comentaba en el punto 1º  para evitar problemas de última hora que perjudiquen la operación.

Así que, ya sabes:

Si quieres firmar con tranquilidad, 

aporta el Certificado de Comunidad.

Hasta pronto….

El Título de Propiedad

El Título de Propiedad

El Título de Propiedad es el documento que te acredita como propietario del bien que vas a vender (en  el caso de la compraventa) .

El Título de Propiedad

Lo habitual es que el Título de Propiedad consista en una Copia Autorizada de una escritura de Herencia o de Compraventa, o de otras menos conocidas para todos como una Liquidación de Gananciales o una Extinción de Condominio.

También es posible que el Título de Propiedad sea un documento todavía menos frecuente como, por ejemplo: una Sentencia Judicial, un Expediente, y hasta un Documento Privado.

Lo correcto es que aportéis el Documento «ORIGINAL» que deberá llevar unidos los cajetines de la Oficina Liquidadora y del Registro de la Propiedad competentes.

Registradores de España

Si no podéis llevar el Título de Propiedad original a la Notaría antes de empezar a preparar la escritura el Notario o el Oficial encargado, tampoco está mal que lo llevéis el día de la firma y que antes se la adelantéis escaneada por email, por fax, o por el medio que consideréis oportuno. De este modo se puede «hacer camino» pidiendo la Nota Simple al Registro de la Propiedad desde la propia Notaría para verificar que «todo está en orden».

Además, lo fetén es que, una vez firmada la Compraventa, el Notario lo haga constar en la -ya vetusta- Copia Autorizada, con la fecha y su nombre de Notario autorizante. De este modo, el Título de Propiedad queda inutilizado.

Hasta aquí, lo ideal, lo correcto….y ahora hablemos de la cruda realidad: en la práctica, resulta habitual que no se aporte el original inscrito -porque se ha perdido o traspapelado-, sino una fotocopia o, como mucho, una copia simple de la escritura.

Con todo, la Notaría pedirá SIEMPRE, -salvo expresa renuncia de los compradores (lo cual en este último caso sería jugar a la Ruleta Rusa)-, Nota Simple al Registro de la Propiedad competente, entre otras cosas, para comprobar que el inmueble que va a ser objeto de Compraventa, está a nombre de los vendedores, además de la comprobación de cargas sobre el inmueble.

¿Y qué ocurre si tengo la Copia Autorizada y no veo ningún cajetín, ni impresos, ni nada que acredite que está inscrito a mi nombre?

Tranqui….como te he dicho, la Notaría verificará primero, por si acaso, si finalmente está inscrita, con la petición de Nota Simple….y si no lo está….hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad antes de inscribir la otra…

Entonces….¿¿¿no se puede hacer la venta???

¡¡¡Me «vence» el contrato de arras!!!

El Título de Propiedad

Tranqui 2: No pasa nada, se pueden tramitar «en cola», de forma sucesiva, lo único que hay que ser precavidos para asegurar la inscripción y, en su caso, el pago previo de Impuestos, reteniendo parte del precio, como ya veremos en otro Post.

Por lo tanto,

Si quieres firmar con total seguridad,

no olvides llevar el Título de Propiedad.

 

Hasta pronto…

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Parece que por fin están empezando a brotar aquellos «brotes verdes» de los que hablaba Zapatero. Y con ellos también brotan los compradores: los que os vais a casar o a vivir con vuestras parejas  y queréis tener vuestra casa en propiedad, o los que queréis vivir independientes de vuestras familias, los que queréis invertir en un inmueble para alquilarlo, los que queréis invertir para dejarlo en donación o herencia a vuestros hijos, los que queréis especular o «dar un pelotazo», etc.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Los Bancos han vuelto a abrir sus poderosas zarpas y , aunque sea de momento de forma tímida y precavida, el dinero vuelve a circular accionando nuevamente la maquinaria inmobiliaria….. hasta nueva orden….

Por tanto, qué mejor manera de empezar con nuestras Píldoras Notariales que hablando de la Piedra Angular de nuestro pasado y, muy probable próximo BOOM INMOBILIARIO:

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS.

Pero antes, tan solo  una pequeña consideración acerca de las PÍLDORAS NOTARIALES: Son Píldoras GENÉRICAS -cómo no-, a pesar de que posteriormente tratemos de ajustar su  contenido, con nuevas Píldoras o en la Categoría de Consultas, a supuestos concretos.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

Bueno, ahora sí,  vamos a allá:

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS se puede formalizar en DOCUMENTO PRIVADO ( lo cual no os recomiendo en absoluto si no queréis tener problemas a largo plazo); o en DOCUMENTO PÚBLICO.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

En este último caso, se firma en la Notaría que libremente hayáis acordado parte vendedora y parte compradora.

PASOS A SEGUIR EN LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE URBANO (en otras Píldoras os los iremos desarrollando):

1º) LA PARTE VENDEDORA DEBE APORTAR:

  • Sus DOCUMENTOS IDENTIFICATIVOS: DNI O NIE, no vale sólo Pasaporte!!!
  • El TÍTULO DE PROPIEDAD: la escritura o el documento en virtud del cual es dueñ@ del inmueble que se va a vender.
  • El ÚLTIMO RECIBO DE CONTRIBUCIÓN: También llamado IBI, del presente año, o del anterior si aún no ha sido notificado.
  • El CERTIFICADO DE GASTOS DE COMUNIDAD: del Edificio en el que se integra el inmueble(en caso de pertenecer a un Edificio o Comunidad de Propietarios).
  • El CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: para locales y viviendas, con las excepciones previstas en la Legislación aplicable.
  • La ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE CARGAS, con la NOTA SIMPLE: que no está afecta por ninguna hipoteca, o derecho real que grave el inmueble.

2º) LA PARTE COMPRADORA DEBE APORTAR:

  • Sus DOCUMENTOS DE IDENTIDAD: DNI O NIE, no vale sólo Pasaporte!!!
  • Los MEDIOS DE PAGO: «LA PASTA» para comprar el inmueble, vamos…..

3º) ¿YA LO TENEMOS TODO?

Entonces ya podéis concretar fecha y hora para firmar en Notaría.

Es muy importante que no te saltes los pasos 1º y 2º si no quieres tener serios problemas y retrasos el día de la firma, tal y como os  contaba en el Primer Post » OFICIAL DE NOTARÍA ONLINE»

4º) COMPARECENCIA EN NOTARÍA, LECTURA Y FIRMA:

EL DÍA «D»… la cita en Notaría, comparecéis con toda la documentación que os he comentado –original -si es que en los pasos 2º y 3º la enviasteis por email o dejasteis copias-.

El Notario os leerá la escritura y, si estáis de acuerdo, firmaréis ambas partes -y el propio Notario- al final de la escritura matriz.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS

5º) TRAMITACIÓN POSTERIOR: LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Es fundamental que la escritura de Compraventa sea inscrita en el Registro de la Propiedad competente, para que surta efectos frente a terceros. Y para ello, obligatoriamente deberás pagar -o presentar- el Impuesto correspondiente.

Y hasta aquí la 1ª PÍLDORA: LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS.

Para más info busca en el resto de Píldoras Notariales.

Hasta pronto…

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

Vamos a ver si te resulta familiar la historia que te cuento a continuación:

Hoy es un día especial. Estás nervios@. Esta noche no has pegado ojo. Has quedado con la Inmobiliaria en  el Banco a las 9:00 para dar los importes para la preparación de cheques y firmar un montón de papeles más..

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

…Estás feliz, pero a la vez muy inquiet@: tu novi@ y tú vais a compraros, por fin….  ¡¡¡VUESTRA CASA!!!. Lleváis unos años ahorrando para pagar los tremendos gastos derivados de su formalización.

Finalmente el Banco no os puede dar toda la financiación que necesitabais puesto que su política comercial, tras el estallido de la Burbuja Inmobiliaria, se ha vuelto más restrictiva; y te toca pagar, al menos un 20 por ciento del precio de la compra + los gastos de la operación.

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

Además, has acudido al Banco con tus padres y con los de tu pareja, que no van sólo de apoyo logístico, sino que tienen que firmar como avalistas del préstamo que vais a pedir tú y tu novi@, porque los de «Riesgos» del Banco se niegan a dar el préstamo en caso contrario.

Puedes echarte atrás, por supuesto, pero resulta que hace un par de semanas firmasteis, con los ojos y oídos tapados por la ilusión, un contrato de arras en cuyas estipulaciones se decía expresamente que, en caso de renunciar, perderías los 20.000 euros que tus padres y los padres de tu pareja os habían prestado para «señalizar» el contrato de arras.

      OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

 

Tras salir del Banco, te diriges a la Notaría que figuraba designada en el contrato de arras. No la conoces, realmente no conoces ninguna, ya que  NUNCA habías ido al Notario, nunca hizo falta, a «eso van los que tienen pasta» pensabas….

Una vez llegas, te pasan a una Sala, donde esperas un par de horas (o tres), porque resulta que la firma «tiene pegas»: no aparece para CANCELAR SU HIPOTECA el Banco con el que tu hoy vendedor, había firmado su préstamo hipotecario; la provisión de fondos no estaba bien calculada por la gestoría del Banco porque nadie había reparado (tampoco tú, por supuesto), que los gastos de la compraventa no eran con arreglo a Ley, sino que todos los pagabas tú -así lo firmaste en el mandato de venta-; el vendedor no ha aportado el Certificado de Gastos de Comunidad y hay que localizar al Administrador, la Vivienda que vas a comprar es de VPO;  y para colmo aparece en la Nota Simple del Registro una pequeña Anotación de Certificación de Dominio y Cargas, que también hay que cancelar y que tampoco está provisionada.

OFICIAL DE NOTARIA ONLINE

Los ánimos se caldean, el permiso de tres horas que te habían dado en el trabajo te los has ventilado hace cincuenta minutos y llamas para excusarte; hace 2 horas que le diste tu DNI al Oficial de la Notaría y te acercas para «ver qué pasa», ¿»eso no debía estar ya preparado antes»?.

Finalmente, tras cuatro horas en la Notaría, NO se ha conseguido firmar NADA. De hecho, se ha pospuesto la operación hasta nueva orden, a ti te apetece mandarlo todo a un sitio muy lejano, y no te cuento a tus padres y a tu novi@.

Y por fin, 4 días después, y 2 días antes de que se pase el plazo para el otorgamiento ante Notario, previsto en el contrato de arras, y no sin antes haber movido cielo y tierra con el Banco, la Inmobiliaria, la Notaría y la Gestoría, te vuelven a citar para el día siguiente: en esta ocasión sólo tienes que esperar un par de horas desde que llegas al despacho del Notari@, ya que al gestor que firma en nombre del Banco estaba formalizando en otra Notaría.

Y entonces entra el señor Fedatario Público en la Sala: hace salir a los vendedores, y comienza a leeros a tu novi@ y a ti (y a vuestros papis)  la escritura de Préstamo, «un tostón» de ciento y pico páginas, que parece redactado en alguna extraña lengua oriental, mientras vosotros a estas alturas ya cruzáis los dedos para que los vendedores aún sigan fuera de la sala para entrar de nuevo a venderos la casa (…..).

Y podríamos seguir añadiendo situaciones, más o menos complejas y/o dramáticas. Tal vez estamos siendo muy exagerados y no tienen por qué, ni de lejos, darse este tipo de situaciones juntas…. pero seguro que a más de un@ os resulta familiar…

En OFICIAL DE NOTARIA ONLINE te echamos un cabo,  tratando desde nuestra humilde visión de Oficiales de Notaría, de aportar nuestro «granito de arena», adentrándoos en la Oficina Notarial, planteando supuestos y situaciones y, de paso, resolver vuestras dudas.

Hasta pronto…

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

A grandes rasgos, en una Notaría te puedes encontrar con los siguientes Profesionales:

EL NOTARIO y los empleados de la Notaría: OFICIALES DE NOTARÍA, COPISTAS,  personal de PÓLIZAS y personal de  ADMINISTRACIÓN.

Empecemos por el Jefe (o la Jefa):

EL NOTARIO (desmontando Mitos):

Cuando éramos «algo» más jóvenes y nos cuestionábamos aquello de qué voy a ser de mayor, recuerdo aquella visión pueril que muchos teníamos de un Notario, como aquella persona que se había sacado una oposición muy dura, en la que había que estudiar lo imposible,  que estaba «forrado de pasta», que llevaba un puro, una pluma y un reloj muy caros, y que, sentado en su impresionante sillón de piel, se limitaba a poner su autógrafo en un papel  para luego cobrarte un dineral por no haber hecho nada.

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

De dichos mitos hay dos que son ciertos o, según el caso, parcialmente ciertos:

1º) DIFICULTAD DE LA OPOSICIÓN:
Es indiscutible que, cualquiera que quiera ser Notari@, debe presentarse a una de las oposiciones más duras que, a nivel Estatal, existen en España.

El temario es descomunal y abarca TODO, absolutamente TODOS los asuntos que, potencialmente, te pueden surgir  en una Notaría: Civil, Mercantil, Fiscal…

La media de estas oposiciones oscila entre los 3 y los 5 años, para los más rápidos en conseguirlo, pudiendo llegar hasta los 10 ó más años, en el caso de los más rezagados, y nunca por ello, menos meritorios.

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

En el camino muchos «perecen en el intento», sin que les quede absolutamente NADA que les suponga un premio en su Currículum Vitae, o sin que puedan acceder a una Bolsa de Trabajo que, en cambio, sí
sucede en otro tipo de oposiciones, como por ejemplo, a la Administración Pública.

2º) ELEVADAS GANANCIAS:

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.
Desde luego, hay que reconocer que la aplicación del Arancel Notarial puede, a priori, resultar elevada para los clientes que, en muchos casos, no les queda otra que  ir «a morir» a la Notaría.

No obstante, los que «conocemos el paño» en muchas ocasiones podemos llegar a concluir lo contrario, si tenemos en cuenta la gran cantidad de obligaciones y cometidos que tiene el Notario -y por ende su personal- cada vez que se firma un documento en su despacho, tal y como iremos viendo en futuras entradas.

No son pocas las veces en que hemos oído de los clientes que el Notario «les ha cobrado una pasta»por su escritura, sin haberse detenido a verificar la procedencia de los gastos.

Las ganancias dependen del volumen y del tipo de documento: al contrario que le sucede a la mayoría de funcionarios públicos, los beneficios obtenidos por el Notario vienen determinados por la cantidad y por la cuantía (el importe) de los documentos que se firman.

Aquí está la diferencia: el Notario actúa en este caso (salvando las distancias) como un autónomo, como un empresario que debe dar muy buen servicio para que los clientes acudan a firmar a su despacho y su sueldo está, en gran parte, condicionado por esto.

Sí, es verdad, no hay muchos Notarios en España (en otros países el acceso a esta profesión, su número y su funcionamiento son diferentes), y sí, también es cierto que hay muchos potenciales interesados en acudir a una Notaría, pero tú,LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA. como cliente, tienes libertad para elegir en qué Notaría quieres firmar la Compra de tu Casa, tu Testamento, o unos Poderes Generales, por ejemplo.

Podríamos pensar que si eres Notario en una Capital de Provincia importante, a pesar de que en la misma haya más competencia por metro cuadrado, es probable que obtengas más beneficios que si lo eres
de una Notaría de  «donde Cristo perdió el gorro». Pero ojo, porque en
en las Capitales de Provincia, el Notario, no puede permitirse el lujo de sacarse la oposición y «tirarse a la bartola» sino que, muy al contrario, si
quiere que el negocio marche bien, debe hacer una importante labor comercial y, por supuesto, ser muy competente ante las, en muchos casos, enormes exigencias formales de los distintos tipos de clientes que se presentan en su despacho.

Como ya hemos dicho antes, no olvidemos  que el Notario, como si de un profesional liberal se tratase, a pesar de supuestamente ser funcionario público, depende en gran medida de la situación económica que le rodea. De tal modo que, si nos remontamos a la época del BOOM INMOBILIARIO, se firmaban documentos notariales como churros con las beneficiosas consecuencias a su favor. Justo lo contrario de lo que ocurrió con el pinchazo de la Burbuja Inmobiliaria.

 

3º) PONEN SU AUTÓGRAFO… ¡Y  A COBRAR!: FALSO.

Si bien es cierto que el Notario suele tener,  empleados que dependen de él y que lo descargan considerablemente de trabajo, ello  no le exime de la responsabilidad de controlar la legalidad de lo que se prepara y luego firma, so pena de fuertes sanciones en caso de incumplimiento.

Muchos Notarios  no se limitan sólo a revisar los documentos preparados por sus Oficiales, sino que también se encargan ellos mismos de redactarlos.

El Notario tiene la obligación de leer y explicar los documentos que se le presentan a los clientes, los cuales tienen también derecho a leerlos por sí mismos, y pueden aclarar, previamente, durante la firma, así como en cualquier momento posterior al otorgamiento, cualquier duda o cuestión que les surja en relación con el contenido de dicho documento.

Junto con estas funciones, en próximas entradas os detallaremos otras que igualmente conllevan un gran trabajo y responsabilidad para el Notario y, cómo no, su plantilla, tales como la remisión de Índices que, hoy por hoy, aumentan considerablemente la carga de trabajo a la Oficina Notarial, habiendo dejado de representar,  un «chollo de trabajo», ejercer esta digna profesión.

LOS OFICIALES DE NOTARÍA:

Los Oficiales de Notaría son las personas encargadas de redactar los documentos que van a ser firmados por el Notario junto con los clientes.

En función de su categoría laboral pueden tener conocimientos para redactar desde escrituras supuestamente más sencillas (Auxiliares), hasta las más complejas (Oficial Primero o Segundo).

Entre los Oficiales de Notaría podéis encontraros con Abogados, Licenciados en Derecho, Económicas, o con estudios en dichas disciplinas, o incluso sin ellos, pero que cuentan con muchos años de experiencia y sobrada capacidad para desempeñar perfectamente su trabajo (en caso contrario os aseguro que no estarían donde están). Incluso entre ellos hay antiguos opositores a Notarías, Registros, etc.

Como os decía, saben muy bien lo que hacen, y son personas de confianza no sólo del Notario, sino, cómo no, de muchos clientes que acuden habitualmente a hacer negocios a la Notaría.

 LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

Y esa confianza se basa en que la gran mayoría no se limita  a redactar, sino que  también asesora a los clientes para encontrar el enfoque adecuado a cada supuesto concreto. Pueden estar especializados en determinadas materias: Hipotecas, Sociedades, Compraventas, Herencias, Poderes, Testamentos, etc,….. o de todas a la vez.

En algunas Notarías de menos volumen o con menos personal, tienen que ser todavía más polivalentes, llegando incluso a facturar las escrituras, envíar Índices, e incluso sacar las Copias de las escrituras para que se las lleven los clientes.

EL PERSONAL DE PÓLIZAS

Hasta no hace muchos años,  principios de Siglo XXI, se distinguía entre el Cuerpo de Notarios y el de Corredores de Comercio, éste último encargado de intervenir documentos mercantiles, entre otros muchos, Préstamos Personales, Pólizas, Compraventas de Valores, Letras, etc. Tenías que acudir a ellos para firmar la financiación del coche o para que le dieran financiación a tu empresa.

Tras la fusión de ambos en uno, el de Notarios, éstos han asumido aquéllas funciones, pero de la preparación de dichos documentos se sigue encargando  el personal de Pólizas quienes, además, deben realizar una excelente labor comercial tanto con los clientes como con los propios Bancos y Financieras.

LA NOTARÍA. SU ORGANIGRAMA.

Al igual que ocurre con los Oficiales de Notaría, en muchas ocasiones el personal de Pólizas puede desempeñar, en función del número de empleados, otras labores de Notaría, como facturar, expedir copias, testimonios, legitimaciones, etc.

LOS COPISTAS 

No, no se limitan a hacer fotocopias….., ni tampoco a darle a Imprimir a las escrituras que han preparado los Oficiales y/o el Notario.

Además de tener que ser igual de polivalentes, e incluso más en algunos casos, que los dos tipos de empleados mencionados anteriormente, el personal de Copias o «Copistas» expide las Copias Autorizas y Simples de las Escrituras, efectúa las correcciones detectadas y anotadas por el Notario en la lectura de la escritura, alertan de posibles fallos formales en las propias escrituras que deberán ser posteriormente  subsanados ante el Notario; contactan y remiten documentación por medios telemáticos a los Registros de la Propiedad y Mercantiles, a los Ayuntamientos, a las Consejerías de Economía y Hacienda de las Comunidades Autónomas, despachan con gestores, con clientes, y un largo etcétera de funciones desconocidas para cualquiera que llegue a la Notaría y pida una Copia «para ya» y se extrañe de no «llevársela puesta» de inmediato.

ADMINISTRACIÓN 

Son los empleados de la Notaría que facturan las escrituras, las Actas y en muchos casos, también las «Pólizas» que se firman en las Notarías, junto con los Testimonios, Legitimaciones y cualquier otro documento Notarial.

Para facturar utilizan el «Arancel Notarial», hoy por hoy volcado en los programas de gestión de las Notarías.

Contactan con los gestores, con los asesores, con los abogados, en definitiva, con los clientes en general informándoles acerca de: presupuestos y provisiones de fondos solicitados por los clientes, avisan a estos cuando el documento Notarial está listo para retirar y su importe, reclaman las facturas pendientes; contabilizan ingresos y gastos, resuelven dudas y reclamaciones de los clientes  al respecto del importe de  la factura de Notaría, obviamente puede consultársela a ellos, pudiendo reclamar al propio Notario e, incluso, al Colegio Notarial competente para verificar que la Factura se adecúa al Arancel Notarial.

Junto a la función de facturar, son los principales encargados de remitir el Índice Notarial, cuyo nombre correcto es el Índice Único Informatizado Notarialen el que se recogen todos, absolutamente toooodos los datos de los documentos que se han firmado en la Notaría….pero de esto ya os hablaré en otro Post.

Y, como ya he dicho antes, en muchos casos se encargan también de las Copias o de las Pólizas o de la redacción de escrituras, o de todo a la vez.

PERSONAL DE RECEPCIÓN

Son los que reciben a «Porta Gayola» a los clientes

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y, por lo general, los primeros que «pagan el pato» en las distintas situaciones incómodas que pueden generarse en una Notaría, como suele suceder en cualquier otro lugar de trabajo de cara al público.

Atienden a los clientes, tanto a los que llaman por teléfono, como a los que contactan por email con la Notaría y, cómo no, a los que se  personan en la Notaría con un incendio bajo el brazo.

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Y no sólo eso, sino que además  desempeñan labores de otros departamentos de la Oficina Notarial tales como las de Copistas, Administración, Pólizas y, por qué no, las propias de los Oficiales de Notaría, todo ello, al igual que en las restantes «categorías» profesionales, en función del tipo de Notaría, de su localización y, cómo no, de su volumen de trabajo.

 

TODOS los empleados de la Notaría son, al igual que el propio Notario,  grandes profesionales, con una enorme capacidad de trabajo y dedicación.

Un respeto para todos ellos.

Hasta pronto…